Immobili, rettifiche Iva al buio

Sebbene sia pienamente operativo, il nuovo regime Iva e delle altre imposte indirette introdotto con l’articolo 35 del decreto legge 223/06 è accompagnato da numerose incertezze applicative, che rendono difficile l’attività degli operatori del settore. Alcune correzioni non trovano neppure facile collocazione nella struttura normativa vigente. I problemi aperti toccano, ad esempio: le cooperative edilizie, equiparate alle imprese di costruzione; la rettifica della detrazione per i fabbricati abitativi ceduti dalle imprese costruttrici a quattro anni dall’ultimazione (non è chiaro se debba essere effettuata secondo il terzo comma dell’articolo 19-bis 2 o i commi 4, 6 e 8); i contratti di locazione di fabbricati strumentali stipulati nel periodo 4 luglio-11 agosto 2006, che non contengono l’opzione per l’applicazione dell’Iva; la vendita di fabbricati strumentali ad opera di un privato, che sconta l’imposta ipotecaria del 2% senza riduzione al 50% se l’acquirente è società di leasing; la locazione di fabbricati non abitativi effettuati da un privato, che sconta l’imposta di registro del 2%; la cessione di pertinenze, che segue le regole già previste per le abitazioni.

La posizione dei contribuenti che tra il 5 luglio e l’11 agosto 2006 hanno ceduto fabbricati strumentali in esenzione da Iva – come voleva l’articolo 10, punto 8-bis, del decreto legge 223/06 – risulta particolarmente complessa, poiché la norma non è stata convertita in legge bensì sostituita con la previsione dell’opzione per il regime di imponibilità. Il dubbio per le imprese interessate è, dunque, se assoggettare o meno all’Imposta l’operazione mediante addebito dell’Iva secondo l’articolo 26 del Dpr 633/72.

Il nuovo regime Iva sulle cessioni degli immobili non risparmia neppure le cooperative edilizie: le assegnazioni di alloggi effettuate, verso i soci, dalle coop edilizie a proprietà divisa sono infatti equiparate, ai fini Iva, alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici. Secondo le modifiche apportate al regime Iva delle cessioni di immobili, introdotte dal dl 223/06, le assegnazioni sono operazioni imponibili Iva se effettuate entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori. Alla scadenza, senza che si sia stipulato il rogito notarile, scatta dunque la rettifica alla detrazione per cambio di regime o di destinazione e la cooperativa versa l’intera Iva detratta.