Immobili, la rettifica Iva parziale

La conferma che l’operazione di cessione di fabbricati abitativi in esenzione Iva comporti la rettifica della detrazione per i decimi mancanti (articolo 19-bis2, comma 4, dpr 633/72), da eseguire - in relazione all’effettiva cessione del bene, da cui origina un’operazione esente - non oltre l’anno di vendita, viene dalle Entrate, circolare 12 di ieri. E’ silenzio agenziale sulla eventualità che la cessione esente concorra alla formazione del pro-rata di detrazione del periodo, riconosciuto chiaramente nelle locazioni. Per queste, è scritto che ove il fabbricato fosse affittato la rettifica Iva andrebbe effettuata nella misura di un decimo ogni anno, procedura derivante dal concorso della locazione esente alla determinazione, per l’appunto, del pro-rata di periodo. In tale circostanza, la rettifica opera attraverso la regola della variazione del pro-rata in misura superiore a dieci punti.

L’Imposta assolta per cessioni di immobili imponibili Iva prima del 4 luglio 2006 e divenute esenti deve ritenersi determinata a titolo definitivo. Ma, in virtù del fatto che all’atto del trasferimento la cessione sarà esente Iva, al fine di evitare una sua duplicazione, l’imposta proporzionale di registro deve applicarsi su una base imponibile ridotta dell’acconto già soggetto ad Iva.

Il nuovo regime di tassazione come descritto nel documento di prassi numero 12, non deve riguardare cessioni e locazioni delle aree e locazione di appartamenti di vacanze che scontano l’aliquota de 10 per cento pur se classificate A/3. Restano fuori anche i contratti di abbonamento con i quali, in un parcheggio, si attribuisce il diritto d’accesso per periodi prolungati. L’Amministrazione finanziaria ritiene non abbiano subito modifiche nel sistema di tassazione imposto le cessioni e le locazioni di aree per le quali il regime di imponibilità resta determinato dal carattere edificatorio o meno delle stesse. Sono, invece, assoggettate a tassazione in forma autonoma – secondo regole e criteri fissati per i contratti di locazione, da cui derivano – le prestazioni provenienti da rapporti di sublocazione.

Infine, le disposizioni sulle locazioni non sono applicabili ai contratti che prevedono l’obbligo di mettere a disposizione dell’altra parte uno spazio determinato e che pongono a carico del prestatore anche l’onere di rendere servizi ulteriori rilevanti ai fini del contratto e che non si sostanzino esclusivamente in prestazioni accessorie alla locazione.

Trovano, in ultima analisi, chiarimenti le pertinenze: la sussistenza del vincolo pertinenziale, “rendendo il bene servente una proiezione del bene principale consente di attribuire alla pertinenza la medesima natura del bene principale”. Ne consegue l’estensione alla pertinenza della normativa dettata per il fabbricato principale, anche nell’ipotesi in cui i due beni siano ceduti con atti separati.