Immobili da costruire e tutela di parte acquirente: orientamenti operativi

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Il Consiglio Notarile di Milano ha messo a punto dei nuovi orientamenti operativi in tema di tutela degli acquirenti degli immobili da costruire.

Le massime sono relative alla fase della contrattazione preliminare sugli immobili da costruire ed alle ultime modifiche al Decreto legislativo n. 122/2005, per come introdotte dal Decreto legislativo n. 14/2019.

In primo luogo, i notai milanesi affermano la legittimità della sottoscrizione, in vista della conclusione del contratto preliminare, di una “puntuazione” tra le parti (costruttore e futuro acquirente), contenente gli elementi essenziali della trattativa, quali descrizione dell’immobile, prezzo, termini contrattuali, etc.

Questo, a patto che sia evidenziato in modo inequivoco che detto documento non costituisce vincolo contrattuale, “rappresentando invece una reciproca e non vincolante dichiarazione di intenti, funzionale all'eventuale stipula del contratto preliminare avanti al notaio, la quale potrà essere valutata alla stregua dell'art. 1337 codice civile, il quale fonda il dovere di buona fede nelle trattative precontrattuali”.

Gli autori degli orientamenti ritengono, poi, legittimo che la persona fisica, promittente acquirente di un immobile da costruire, conferisca, nell’ambito dello stesso contratto preliminare o con separata scrittura, mandato o procura irrevocabile ad un soggetto terzo, incaricandolo di prestare, in suo nome e per suo conto, consenso alla cancellazione della trascrizione del contratto preliminare nel caso in cui, a fronte dell’intimazione ad adempiere fatta dal costruttore, il medesimo promittente acquirente non dia riscontro alla diffida entro il termine indicato.

E’ ritenuto, in particolare “coerente con le finalità di tutela sottese alla norma”:

• prevedere che potrà costituire riscontro idoneo a precludere l’esecuzione del mandato (o della procura), alternativamente, la comunicazione dell’adempimento delle obbligazioni richieste o la mera contestazione della validità ed efficacia di quanto intimato con la diffida ad adempiere;
• designare quale mandatario (o procuratore), tra i diversi soggetti idonei, un notaio, diverso da quello che ha ricevuto o autenticato il mandato (o la procura).