Immobile ristrutturato, computo quinquennio per tassazione delle plusvalenze

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Con la risposta ad interpello n. 560 del 18 novembre 2022, l’Amministrazione finanziaria si esprime sulla cessione dopo cinque anni dalla data di acquisto di un immobile, per chiarire come debba essere computato il quinquennio ai fini della tassazione della eventuale plusvalenza emersa.

Il caso è stato sollevato da un cittadino tedesco, che ha acquistato un villino in Italia, di cui ha insieme alla sorella la nuda proprietà, mentre l’usufrutto dell’immobile è riconosciuto ai genitori.

L'acquisto era intervenuto nel 2016 e nel 2018 erano stati eseguiti dei lavori di ampliamento, con conseguente rilascio dall'ufficio del catasto di ricevuta di avvenuta variazione della consistenza catastale.

Ci si interrogava sulla possibilità di usufruire, a seguito di cessione dell'immobile, dell'esenzione di cui all'art. 67, co. 1, lett. b) del Tuir.

Intervento ristrutturazione, computo del quinquennio dalla vendita dell’immobile

Nella risposta n. 560/20222, l’Agenzia delle Entrate parte dal ricordare che l’articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir, prevede l’emersione di una plusvalenza tassabile, se una persona fisica cede a titolo oneroso immobili «acquistati o costruiti da non più di cinque anni» esclusi quelli acquisiti per successione ed esclusa l’abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

La ratio della norma è quella di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili posti in essere con finalità speculative.

NOTA BENE: Tale intento si presume dalla circostanza che l'arco temporale che intercorre tra la data di acquisto o di costruzione dell'immobile e la data di vendita dello stesso sia inferiore a cinque anni.

Ai fini del computo del quinquennio, specifica però l’Agenzia – non rileva la circostanza che l'immobile sia stato oggetto di un intervento di ristrutturazione e di ampliamento essendo, invece, rilevante l'acquisto dell'immobile stesso.

Pertanto, ai fini del computo del quinquennio durante il quale il proprietario non deve vendere il bene se non vuole generare una plusvalenza tassabile, rileva la data dell'atto notarile di acquisto del bene immobile e non quella di denuncia dell’avvenuta variazione catastale dell’immobile.

Inoltre, con riferimento al caso di specie, la cessione dopo il quinquennio dalla data di acquisto dell'immobile in oggetto non determina l'emersione di una plusvalenza ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, se questa è effettuata dall'istante in qualità di persona fisica al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni.