Fabbricati da demolire. Il terreno non è area fabbricabile

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L’Agenzia delle Entrate ottempera all’orientamento della giurisprudenza in merito al trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati cd. “da demolire”.

Ribaltando la posizione assunta nella pregressa risoluzione n. 395/E/2008, ormai consolidata, con la circolare 23 del 29 luglio 2020 riconosce che, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza ex articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, detto trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l’edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione ovvero quando l’edificio non assorbe la capacità edificatoria del lotto su cui insiste.

Dunque, in caso di cessione dell’edificio la relativa plusvalenza non rientra fra i redditi diversi, ma condizione per l’imponibilità della plusvalenza è che la cessione dell’immobile intervenga entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione del cespite, salvo particolari eccezioni.

Questo perché se su un’area insiste un qualsivoglia fabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non “suscettibile di utilizzazione edificatoria”, atteso che la potenzialità edificatoria si è già consumata.

Fabbricati da demolire. Il terreno non è area fabbricabile. Le ricadute

In considerazione dell’indirizzo assunto dalla giurisprudenza di legittimità, da ritenersi consolidato, e tenuto conto dei pareri con cui l’Avvocatura generale dello Stato ha ritenuto non opportuna la prosecuzione in cassazione dei giudizi in materia, spiega in calce alla circolare l’Agenzia, devono considerarsi superate le indicazioni contenute nella risoluzione n. 395/E del 2008 e, più in generale, non ulteriormente sostenibili le pretese dell’Amministrazione in contrasto con i principi espressi dalla giurisprudenza richiamata.

Fabbricati da demolire. Il terreno non è area fabbricabile. La sentenza

A muovere la nuova posizione, la sentenza della Suprema corte n. 5088 del 21 febbraio 2019, con cui, operata una ricognizione dei precedenti in materia, sono stati enunciati i seguenti principi di diritto:

«a) la distinzione fra edificato e non ancora edificato si pone in termini di alternativa esclusiva che in via logica non ammette un tertium genus;

b) la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria del lotto su cui insiste;

c) nella cessione di edificio, la pattuizione delle parti di demolire e ricostruire, anche con ampliamento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile;

d) il potere generale dell’Amministrazione finanziaria di riqualificare un negozio giuridico in ragione dell’operazione economica sottesa trova un limite nell’indicazione precisa di carattere tassativo del legislatore, ove – nell’esercizio di discrezionalità politica che non trascende i limiti costituzionali di cui agli artt. 3 e 53 Cost. – ha previsto per la cessione di edifici un regime fiscale/temporale e per la cessione di terreni edificabili un diverso regime fiscale».