Edilizia popolare. Sezioni Unite: vendite successive con vincolo di prezzo

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Le Sezioni Unite civili della Cassazione si sono pronunciate in ordine ad una questione di particolare importanza, relativa all'ambito di applicazione del vincolo del prezzo di cessione per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica anche in relazione ai successivi acquirenti del bene.

Problema che la Terza sezione civile "rimettente" aveva ritenuto di attualità alla luce dei commi 49-bis e 49-ter dell'art. 31 del convertito Dl n. 70/2011, per come ulteriormente modificati dall'art. 25-undecies del Dl n. 119/2018.

Tale modifica, in particolare, imponeva di accertare se e in quali limiti, la retroattività ivi stabilita potesse applicarsi anche nell'ipotesi di vendita avvenuta nel 2007, ossia in epoca antecedente l'entrata in vigore della legge di conversione di tale ultimo decreto.

Da chiarire, dunque, se il vincolo del prezzo di cessione fosse applicabile anche alle concessioni di cui agli artt. 7 e 8 della Legge n. 10/1977.

La soluzione di tale questione è stata resa dalle SS. UU. con sentenza n. 21348 del 6 luglio 2022, dopo una ricostruzione, nelle sue linee essenziali, della complessa trama legislativa che ha progressivamente modificato, nel corso degli ultimi 50 anni, il regime degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, con riguardo al problema del prezzo di alienazione degli immobili, nonché degli orientamenti della giurisprudenza di legittimità fino al 2015, ossia fino alla pubblicazione della sentenza a SU n. 18135/2015, e successivi.

Edilizia residenziale pubblica, vendite con vincolo o affrancazione

Nel tirare le fila dell'articolata disamina, le Sezioni Unite hanno evidenziato come, da un lato, le convenzioni PEEP e quelle Bucalossi abbiano percorso un ideale cammino indirizzato verso una progressiva parificazione degli effetti, dall'altro, che il vincolo di prezzo previsto per la vendita degli alloggi in questione permanga anche per le vendite successive alla prima, fino a quando non venga eliminato con la procedura di affrancazione.

Ciò posto, hanno ritenuto di rispondere al quesito loro sottoposto modificando, in parte, il principio enunciato nella menzionata sentenza n. 18135 e affermando che le convenzioni menzionate sono accomunate dal medesimo regime giuridico: i soggetti interessati possono scegliere di continuare a vivere negli immobili in questione ovvero di reimmetterli sul mercato a prezzo libero, avvalendosi della procedura di affrancazione, applicabile indistintamente per entrambi i tipi di convenzione.

Di seguito il principio di diritto espressamente enunciato nella decisione:  

"In materia di edilizia residenziale pubblica, a seguito degli interventi legislativi di cui all’articolo 5, comma 3 bis, del d.l. n. 70 del 2011, introdotto in sede di conversione dalla legge n. 106 del 2011, e all’articolo 2- undecies del d.l. n. 119 del 18, introdotto in sede di conversione dalla legge n. 136 del 18, il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all’articolo 31, comma 49 bis, della legge n. 448 del 1998. Tale vincolo sussiste, in virtù della sostanziale equiparazione disposta dall’articolo 3, comma 63, della legge n. 662 del 1996 e dall’articolo 31, comma 46, della legge n. 448 del 1998, sia per le convenzioni di cui all’articolo 35 della legge n. 865 del 1971 (c.d. convenzioni Peep) sia per quelle di cui agli articoli 7 e 8 della legge n. 10 del 1977 (c.d. convenzioni Bucalossi), poi trasferiti, senza significative modifiche, negli articoli 17 e 18 del d. P.R. n. 380 del 2001. La procedura di affrancazione finalizzata all’eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che l’articolo 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso in favore di tutti gli interessati, è consentita, secondo la previsione del comma 2 della citata disposizione, anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell’articolo 5, comma 3 bis, del d.l. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011); e la pendenza della procedura di rimozione dei vincoli determina la limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasferimento degli immobili nei termini di cui all’articolo 31, comma 49-quater, della legge n. 448 del 1998".