Edificabilità di fatto. Ok al recupero a tassazione

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Con la sentenza n. 5166 depositata il 1° marzo 2013, la Cassazione ha confermato le decisioni con cui entrambi le Commissioni tributarie di merito avevano respinto il ricorso di una contribuente avverso l'atto di accertamento con cui era stata accertata l'esistenza di una plusvalenza, ai sensi dell'articolo 81, comma uno, lettera b) del Decreto del Presidente della Repubblica n. 917/1986, relativa al terreno pervenuto in successione dal padre della contribuente e successivamente dalla stessa rivenduto.

La contribuente si era opposta all’atto di accertamento lamentando che non potesse ravvisarsi una valenza tassabile nella cessione di un terreno agricolo sul quale insistevano fabbricati rurali “demolendi” in relazione ai quali era consentito il recupero ad uso civile con prestabilito ridotto ampliamento della superficie utile.

I giudici di legittimità, tuttavia, hanno ribadito il principio secondo cui, ai fini della determinazione della base imponibile, l'area edificabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell'area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell'area edificabile di fatto, vale a dire “del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica”. E nella specie, l’edificabilità fattuale era stata individuata in considerazione della “circostanza che il terreno, prima dell'atto di compravendita, aveva già ottenuto la concessione edilizia per il recupero di fabbricati civili con opera di demolizione nuova costruzione”.

E poiché l'edificabilità di fatto – spiega la Corte - costituisce una specie di edificabilità rilevante giuridicamente, tale andava considerata anche ai fini della plusvalenza.

Nella specie, la rettifica in esame era stata fondata sulla base della riconosciuta suscettibilità di utilizzazione edificatoria unitaria del terreno a prescindere dal fatto che lo stesso fosse inserito nel piano regolatore generale come zona agricola normale, condizione che, tuttavia, non impediva il riconoscimento della suscettibilità di utilizzazione edificatoria del terreno.