Comproprietà prima casa: solidarietà per perdita dell’agevolazione

---

Condividi l'articolo:

---

Riguardo alle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, se più persone acquistano insieme un immobile non di lusso come abitazione principale, in comunione e indivisa, la perdita di tale beneficio fiscale secondo l'articolo 1 nota II-bis, punto 4, della Tariffa annessa al DPR n. 131/1986, può verificarsi se l'immobile viene trasferito, sia a titolo oneroso che gratuito, prima che trascorrano cinque anni dall'acquisto.

 In tale scenario, tutti gli acquirenti diventano congiuntamente responsabili per le obbligazioni fiscali come stabilito dall'articolo 57, comma 1, del DPR n. 131/1986. Le quote possedute dai singoli comproprietari influenzano solo le relazioni interne tra di loro.

In questo senso si è espressa la Corte di cassazione con ordinanza n. 2505 del 3 febbraio 2025 esaminando un caso in cui madre e figlio acquistarono una casa con ripartizione delle quote rispettivamente all'1% per lei e al 99% per lui, beneficiando delle agevolazioni per la prima casa.

Tuttavia, vendendo l'immobile prima di cinque anni senza riacquistarne un altro come abitazione principale l'anno successivo, l'Agenzia delle Entrate revocava il beneficio, richiedendo il pagamento di imposte maggiorate, interessi e sanzioni solo alla madre attraverso un avviso di liquidazione. La madre si è difesa sostenendo che il suo obbligo tributario dovesse corrispondere solo all'1% del valore dell'immobile, proporzionale alla sua quota.

Inizialmente la difesa venne accettata in primo grado ma poi la decisione fu rovesciata in appello dalla Commissione tributaria regionale e la sentenza è arrivata davanti alla Corte di Cassazione.

Perdita delle agevolazioni prima casa

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte pagate in misura minore, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Questo può accadere se:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene;
• non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Comproprietà pro indiviso dell’immobile

La contribuente, tra i motivi di ricorso, evidenzia la contrarietà della sentenza di secondo grado alla nota II-bis, punto 4, della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986 per aver ritenuto la stessa, quale acquirente pro indiviso dell’immobile rivenduto nel quinquennio, solidalmente responsabile dell’adempimento delle obbligazioni scaturenti dalla decadenza delle agevolazioni sebbene i singoli proprietari dovessero essere assoggettati ai relativi effetti tributari in maniera indistinta e autonoma, in proporzione alle rispettive quote pro indiviso.

Recupero delle imposte maggiorate

Come illustrato dalla Corte di legittimità, la legge prevede che, in caso di perdita delle agevolazioni fiscali per la prima casa, si proceda al recupero dell'imposta maggiorata dovuta (incluso il pagamento di sanzioni) da parte di tutti i compratori che hanno condiviso l'acquisto dell'immobile non di lusso in modo indiviso, e che abbiano rivenduto tale proprietà entro cinque anni senza acquistare, entro l'anno seguente, un'altra abitazione principale.

La cessazione di tali vantaggi fiscali per un'abitazione acquistata e successivamente venduta in comune comporta un dovere congiunto nel pagare le tasse come stabilito dal primo comma dell'articolo 57 del DPR 131/1986, che specifica che le parti contraenti sono obbligate in solido al versamento dell'imposta.

In questo specifico caso, l'onere fiscale si estende a entrambi i co-acquirenti dell'immobile, che hanno beneficiato completamente delle detrazioni fiscali e che hanno poi venduto insieme l'immobile senza riacquistarne un altro da destinare a residenza principale entro un anno.

Questa responsabilità condivisa deriva anche dalla minima percentuale posseduta dall'uno dei ricorrenti, ovvero l'1% dell'immobile, che non avrebbe permesso di isolare un'unità abitativa indipendente da destinare a prima casa se non fosse stato per l'acquisto in comune.

Principio di diritto

Quindi, i giudici di legittimità – con ordinanza n. 2505 del 3 febbraio 2025 – salvano la giustificazione fornita dalla sentenza contestata della Ctr, confermando che l'acquisto in comunione (e pro indiviso) dell'immobile ha effettivamente permesso ai due compratori (la contribuente e il figlio) di beneficiare dell'agevolazione fiscale per la "prima casa".

Pertanto, nel rigettare il ricorso della contribuente, la Suprema Corte enuncia il seguente principio di diritto: “In tema di benefici per l’acquisto della prima casa, in caso di acquisto dell’immobile adibito ad abitazione non di lusso, in comunione e pro indiviso da parte di più soggetti, la decadenza dell’agevolazione ai sensi dell’art. 1 nota II-bis, punto 4, della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131/1986, in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito dell’immobile acquistato con i detti benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto, comporta in capo agli acquirenti la responsabilità solidale dell’obbligazione tributaria ai sensi dell’ art. 57, comma 1, DPR n. 131 del 1986, rimanendo la rilevanza delle quote ideali in capo ai comunisti soltanto sul piano del rapporto interno”.