Cedolare secca sugli affitti: gli ultimi chiarimenti in una prossima circolare esplicativa

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L’Agenzia delle Entrate ha tentato di far chiarezza sulle modalità di esercizio dell’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca alle locazioni di immobili, in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, nel provvedimento del 7 aprile 2011, attuativo del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (“Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale”).

Tuttavia, molte questioni sono rimaste aperte e attendono di essere affrontate in una prossima circolare esplicativa, che l’Agenzia sta predisponendo proprio in questi giorni.

Le incertezze sull'argomento hanno alimentato una pioggia di richieste di chiarimenti, che di fatto si sono concretizzate con una sospensione di molti contratti di locazione, in attesa che i nodi più controversi della vicenda vengano definitivamente sciolti.

Queste le domande ricorrenti.
La cedolare secca sulle locazioni abitative si applica anche quando il conduttore è una società?
E nel caso degli usi promiscui?
E ancora: cosa succede quando il periodo d’imposta (1° gennaio – 31 dicembre) non coincide con le annualità di locazione?

Riguardo a quest’ultimo quesito, la conclusione che sembra prediligere l’Amministrazione finanziaria è quella secondo cui l’opzione per la cedolare secca ha effetto per le annualità del contratto di locazione anche se normalmente queste non coincidono con gli anni solari. L’aspetto deve, però, essere chiarito dato che l’articolo 3 del citato Dlgs n. 23/2011, prevedendo la sostituzione della nuova imposta alle altre già esistenti, richiama esplicitamente le regole dell’Irpef e non anche quelle delle sue addizionali. Così, se è evidente che l’imposta di registro si debba applicare alle annualità del contratto, nel caso dell’Irpef – soprattutto con riferimento agli obblighi di versamento annuale dell’imposta e di registrazione del rinnovo del contratto stesso - sembra prevalere la prassi che le persone fisiche debbano seguire l’anno solare.

Ma, da una lettura attenta del provvedimento dello scorso 7 aprile, emerge chiara l’intenzione dell’Agenzia di sottolineare come l’esercizio dell’opzione ha effetto “per l’intero periodo di durata del contratto”. Inoltre, viene ribadito che la mancata manifestazione della scelta “nella prima annualità del contratto non preclude l’opzione per le annualità successive del contratto stesso”.

Per ultimo, il legame tra regime sostitutivo e contratto è evidenziato anche dal fatto che, durante il periodo di validità della scelta, il locatore deve rinunciare agli aumenti di contratto: ciò, con il chiaro intento di evitare che un immobile locato più volte nello stesso anno sia assoggettato a tassazioni differenti solo per una questione di convenienza. Per tale motivo, si stabilisce che l’effetto dell’opzione si blocca alla prima scadenza della locazione e in ogni nuovo contratto di affitto o anche semplicemente di proroga, la scelta dovrà essere nuovamente espressa.