Prima casa, osta l’altro immobile locato nel comune

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Le agevolazioni prima casa sono inapplicabili in caso di possidenza di altro immobile concesso in locazione situato nello stesso Comune.

A questa conclusione giunge l’agenzia delle Entrate nella risposta n. 378 del 10 settembre 2019.

Ciò poiché, il titolare non può dichiarare nell'atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

Non è richiesta dalla norma, invece, la verifica del concreto utilizzo che dell’immobile viene fatto né con riferimento alle case di abitazione che il contribuente già possiede e che possono precludere l’accesso all’agevolazione né con riferimento all’immobile che si intende acquistare.

Indisponibilità “giuridica” del contratto di locazione, carattere meramente temporaneo

Non è considerato valido l’appiglio all’Ordinanza della Corte di Cassazione del 27 luglio 2018, n. 19989.

La Suprema Corte, spiega l’Agenzia, ha ritenuto che “l’agevolazione spetta anche all’acquirente che sia titolare del diritto di proprietà su altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato allorché tale casa sia oggetto di un rapporto locativo regolarmente registrato e non maliziosamente preordinato a creare lo stato di indisponibilità della stessa”.

Tuttavia, non può attribuirsi rilevanza ad un concetto di “inidoneità” collegato ad una indisponibilità “giuridica” (ad esempio, in virtù del contratto di locazione) di carattere meramente temporaneo, e comunque dipendente dalla volontà del soggetto.

Una diversa interpretazione - ritiene l’Agenzia - non trova riscontro nel disposto normativo dell’agevolazione - lett. b) della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86 - secondo cui l’acquirente deve dichiarare in atto “di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare”.

Nel caso di acquisto di una casa di abitazione la circostanza che tale immobile sia a sua volta locato a terzi non costituisce una “causa di forza maggiore” idonea a giustificarne il mancato trasferimento della residenza da parte dell’acquirente nel termine di legge.

Prima casa. Non osta l’altro immobile nel Comune acquistato da società costruttrice senza agevolazioni

Nella risposta n. 377/2019, l’Agenzia delle Entrate è chiamata a pronunciarsi sempre sull’applicabilità delle agevolazioni prima casa, ma in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune non acquistato con le agevolazioni prima casa, in quanto acquistato con atto soggetto ad aliquota Iva al 4% da Società costruttrice prima del 22 maggio 1993.

Il comma 4-bis, dell’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al TUR, si spiega, permette al contribuente di derogare temporaneamente (entro l’anno dalla data dell’acquisto) alla condizione della prepossidenza di un solo altro immobile “agevolato” nello stesso Comune di residenza.

Ciò per agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione preposseduta, concedendo un lasso temporale di un anno, per l’alienazione dell’immobile da sostituire.

La norma, però, non deroga alla condizione prevista: ne posticipa semplicemente la sua sussistenza entro l’anno dalla data dell’acquisto.

Entro tale termine, l’acquirente deve, pertanto, possedere, nel Comune di residenza, un solo immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Se l’immobile preposseduto dai coniugi nel Comune di residenza – in cui si trova anche l’immobile che i medesimi acquisteranno da Società costruttrice – non abbia goduto delle agevolazioni prima casa, poiché acquistato nel 1990 da una Società costruttrice, sarà necessario che:

1. l’immobile preposseduto sia stato acquistato nel 1990 da società costruttrice e sia l’unico appartamento posseduto dai coniugi nel Comune di residenza;
2. al momento dell’acquisto i coniugi rispettino la condizione di cui alla lett. c) della nota II-bis e, quindi, non siano titolari di altri immobili su tutto il territorio nazionale acquistati con le agevolazioni prima casa;
3. i coniugi rispettino i requisiti di cui alla lett. a) della nota II-bis;
4. sia l’immobile da acquistare che l’immobile da vendere entro un anno sono classificabili catastalmente in categorie diverse da A1, A8 e A9.

Al verificarsi di tali condizioni, i coniugi possono beneficiare immediatamente – ovvero, senza procedere alla cessione dell’immobile preposseduto – delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto dell’immobile di nuova costruzione da Società costruttrice in quanto la sostituzione, consentita dal comma 4-bis della Nota II-bis, è limitata, anche in questo caso, all’unico immobile preposseduto nel Comune di residenza e, per effetto dell’alienazione di tale immobile, l’acquirente è in grado di soddisfare, entro l’anno dalla data dell’acquisto, la condizione citata.