Non solo i tipici nell'elenco degli atti pubblicati nei registri immobiliari

Oggi, il Codice civile accoglie il principio che l’opponibilità ai terzi di quel che è pubblicato nei registri immobiliari dipenda dalla previsione che possono formare oggetto di pubblicità immobiliare tutti – non solo i trascritti - gli atti che producono gli effetti previsti dalla legge quale presupposto di trascrizione nei pubblici registri. Non più, come ieri, il principio meno raffinato che - essendo i registri immobiliari nati per “registrare” i passaggi di proprietà e l’iscrizione di ipoteche e per darne una presunzione di conoscenza collettiva e non potendo, perciò, vantare pretese chi avesse diritti da far valere in contrasto con le risultanze dei registri – l’elencazione degli atti oggetto di pubblicità andasse ritenuta tassativa per la convinzione che una efficiente opponibilità ai terzi potesse derivare esclusivamente dalla tipicità degli atti pubblicati.

Nel progresso normativo si inserisce la sentenza n. 318, depositata il 4 dicembre 2009 e ad emanazione della Consulta. Vi viene lamentata l’introduzione di una ipotesi di trascrizione nei registri immobiliari non prevista dalla legislazione statale, con relativo assolvimento di imposta ipotecaria non disciplinata dalla norma statale. La Corte dichiara trascrivibile nei detti registri l’atto con il quale si dispone un vincolo di pertinenzialità tra un posto auto e un appartamento, in applicazione di una legge regionale che esonera il costruttore dal pagamento del contributo di costruzione di un parcheggio ove egli proceda all’asservimento dei posti auto alle unità immobiliari al cui servizio, quando costruiti, saranno destinati.

Ancora una sentenza in tema, stavolta della Cassazione (la numero 21045 del 1° ottobre 2009) sancisce che in caso di fallimento del costruttore il credito della banca, garantito da ipoteca, sia da soddisfare con precedenza rispetto al credito del promissorio acquirente che abbia trascritto il contratto preliminare nei registri immobiliari: «Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell’art. 2775-bis cod. civ.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis cod. civ., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall’ultima parte dell’art. 2745 cod. civ.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull’ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell’art. 2748 cod. civ. e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell’immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell’art. 72 della legge fallimentare), il conseguente credito del promissario acquirente – avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare – benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell’istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull’immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice».