Immobili civili, trattamenti in alternativa

In mancanza di precisazioni ufficiali non è facile per le società scegliere il regime da adottare sui costi relativi agli immobili non strumentali, da evidenziare tra le variazioni in aumento in Unico 2006, soprattutto nell’ottica di precisare le concrete modalità di applicazione dell’articolo 90 del Tuir, così come interpretato dall’agenzia delle Entrate. L’articolo in questione dà una qualifica degli immobili non strumentali (immobili patrimonio), stabilendo che le spese e gli altri componenti negativi relativi ad essi sono indeducibili (comma 2, art. 90, Tuir). Essi vanno ripresi con variazione in aumento al rigo RF 15 di Unico SC. L’Agenzia con la circolare 6/E/2006 ha chiarito che la disposizione ha carattere speciale e derogatorio rispetto al principio generale di inerenza dei componenti negativi di reddito e contiene un divieto assoluto di deducibilità di tutti i componenti negativi relativi agli immobili, compresi gli interessi passivi a essi relativi, siano essi di funzionamento o di finanziamento. La concreta applicazione della norma genera solitamente dei dubbi tra gli operatori, soprattutto, in relazione al caso di società che svolgono contemporaneamente attività di gestione e di compravendita di immobili e che possiedono, quindi, sia immobili patrimonio che immobili merce. In questo caso, il problema più evidente è quello di stabilire quanta parte degli interessi passivi è indeducibile perchè relativa a immobili patrimonio. In mancanza di chiarimenti, un criterio oggettivo abbastanza semplice da applicare, oltre che facilmente difendibile in caso di verifiche e accertamenti, è quello di fare riferimento alle rendite catastali dei diversi immobili. Tale criterio non appare, però, pertinente nel caso di società che svolgano attività commerciale: in tal caso, sarebbe più opportuno usare criteri diversi quali, ad esempio, quelli basati sui ricavi o sul volume d’affari. Infine, la circolare 6/E/2006 esclude la deducibilità di molte delle spese sostenute da una società i cui unici ricavi derivano dalla locazione di immobili di civile abitazione. Il Fisco potrebbe considerare tutte le spese relative agli immobili patrimonio e pertanto stabilirne la conseguente indeducibilità di tutti i costi.