Conti in sospeso sugli immobili

Nell’ambito della dottrina del reddito da lavoro autonomo un tema divenuto di grande attualità è quello relativo alla disciplina fiscale dell’immobile del professionista, che si ripresenta puntuale soprattutto in occasione della dichiarazione dei redditi. La convergenza tra reddito da lavoro autonomo e reddito d’impresa ha generato alcune regole per le spese di manutenzione degli immobili del professionista del tutto simili a quelle applicate dall’imprenditore. In particolare, si afferma che:

- le spese incrementative vengono portate in aumento del valore dell’immobile e con esso inserite nel processo di ammortamento;

- le spese non incrementative, invece, vengono dedotte nell’esercizio con il tetto massimo del 5% del valore dei beni strumentali posseduti all’inizio dell’esercizio, mentre l’eccedenza va dedotta in quote costanti nei successivi cinque esercizi.

Queste nuove regole hanno sollevato una serie di dubbi che sono stati affrontati sia dai dottori commercialisti che dalla stessa Amministrazione finanziaria. In primo luogo, si sottolinea come le spese di manutenzione non incrementative sostenute su immobili acquistati nel triennio 2007-2009, deducibili nel limite massimo del 5%, incontrano un problema nella determinazione dello stesso plafond del 5%. Nell’ambito del reddito da lavoro autonomo è difficile procedere a tale individuazione dal momento che rilevano solo i beni detenuti all’inizio dell’esercizio. Quindi, anche se tutti i beni strumentali fossero ceduti dal professionista nel corso dell’esercizio di computo, il 5% andrebbe comunque calcolato su quelli esistenti all’inizio dell’esercizio. Ma il vero dubbio riguarda le spese di manutenzione sostenute su immobili acquistati prima del 2007 e, pertanto, sottratti sia dall’applicazione della sopraindicata disciplina che di quella precedente. Sul punto dottori commercialisti e Fisco non appaiono allineati. I primi (circolare 1/2008 dell’Istituto di ricerca dei Dottori commercialisti) ritengono di assoggettare tutte le spese alla disciplina di quelle non incrementative e cioè dedurle nell’esercizio nel limite del 5% e l’eccedenza nel quinquennio successivo. L’agenzia delle Entrate (circolare 47/2008), invece, ritiene si debba applicare ancora la precedente disciplina secondo cui le spese di manutenzione straordinaria e di ammodernamento vengono dedotte in cinque quote annuali costanti. Quest’ultima tesi sebbene più semplice non trova un adeguato supporto con il dettato normativo dell’articolo 54 del Tuir.