Cndcec: valutazione immobili a garanzia dei crediti inesigibili, diffuse Linee guida dal tavolo tecnico

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Sono state elaborate e rese disponibili le linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti inesigibili, frutto di un tavolo tecnico tra Abi (Associazione bancaria italiana), Consiglio nazionale dei commercialisti (Cndcec), Consiglio nazionale dei periti industriali e molti altri ordini professionali ed altri operatori di settore.

Il documento del 12 gennaio 2018, che tiene conto degli standard elaborati a livello nazionale e internazionale, è rivolto a giudici, valutatori, creditori, debitori e tutti gli altri stakeholder coinvolti nei processi di gestione e recupero del credito immobiliare.

Valeria Giancola e Giuseppe Tedesco, consiglieri nazionali dei commercialisti delegati alle Funzioni giudiziarie, spiegano la necessità di queste linee guida: “sono uno strumento utile e atteso. La lunga e dura crisi economica che abbiamo vissuto in questi anni, ha fatto crescere notevolmente il numero e l’ammontare complessivo dei crediti inesigibili. In questo quadro, tutti i diversi operatori del settore avevano indubbiamente bisogno di un documento che fornisse loro indicazioni univoche, di un punto di riferimento autorevole per lo svolgimento della propria attività”.

Una corretta valutazione dei beni immobili posti a garanzia dei crediti inesigibili

L'obiettivo è di preservare il valore della garanzia immobiliare con un impatto positivo in termini di efficienza nel recupero del credito erogato e di massimizzazione del valore del residuo patrimonio eventualmente destinato al debitore, superando le criticità di natura localistica che non di rado caratterizzano, differenziandole, le procedure di trasferimento di proprietà degli immobili nei casi di crediti non esigibili.

Il documento è diviso in 4 paragrafi dedicati:

• al “Valutatore immobiliare (perito)”;
• alla definizione di “Valore di mercato”, con un focus particolare sul Valore di “mercato con assunzione”;
• all’attività di “due diligence”;
• al certificato di valutazione.

Sono presenti 3 appendici dedicate:

• agli immobili (asset) speciali;
• ad un approfondimento sui requisiti di professionalità ed indipendenza dei periti;
• alla valutazione degli immobili oggetto delle operazioni di leasing.

Il Valore di mercato con assunzione

Il criterio pragmatico spiega il valore di mercato con assunzione.

In linea di principio, si spiega nel documento, obiettivo del trasferimento della proprietà nelle procedure (giudiziarie o stragiudiziali) è quello di avvicinare il più possibile il prezzo di trasferimento al valore di mercato. Poiché in questi casi è probabile che gli elementi che caratterizzano la definizione del valore di mercato non siano interamente soddisfatti, appare opportuno fare riferimento alle condizioni che influiscono sulle modalità di trasferimento dell’immobile: il risultato è quindi un valore di mercato basato su assunzioni in quanto il trasferimento di proprietà (ad es. giudiziale o stragiudiziale) dell’immobile avviene a condizioni non pienamente conformi alla statuita definizione.