Cedolare secca sugli affitti. Aliquota al 15%.

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La “cedolare secca” sugli affitti - che, se scelta, sostituisce, quale imposta proporzionale con aliquota del 19% per gli affitti a canone concordato (21% per gli affitti a canone libero), quelle ordinariamente dovute sulle locazioni e cioè l’Irpef e le addizionali sul reddito degli affitti, l’imposta di registro e l'imposta di bollo alla registrazione, l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione e l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto (*) - segue le regole dell'Irpef: acconto e saldo.

La misura dell’acconto è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente e il pagamento dell'acconto va effettuato: a. in un’unica soluzione, entro il 30 novembre (per i soggetti solari cade di sabato, pertanto la scadenza coincide, per il 2013, con il prossimo 2 dicembre), se l’importo è inferiore a 257,52 euro; b. in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro: la prima - 40% - entro il 16 giugno (nel 2013, 17 giugno; ovvero 8 luglio per le persone fisiche che fruiscono della proroga concessa ai soggetti interessati dagli studi di settore); la seconda - 60% - entro il 30 novembre (2 dicembre per il 2013).

In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché fa difetto la base imponibile di riferimento, ossia l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente. L’opzione può essere esercitata in relazione alle unità immobiliari a uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. Sono pertanto interessate: a. le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati); b. le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione); La nuova tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali o relativi all’attività di impresa o di arti e professioni.

SALDO

Il versamento del saldo va effettuato entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40% (nel 2013, 17 giugno ovvero 8 luglio per le persone fisiche che fruiscono della proroga concessa ai soggetti interessati dagli studi di settore, senza maggiorazione; 20 agosto con la maggiorazione).

VERSAMENTO

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici:

1840 - CEDOLARE SECCA LOCAZIONI – ACCONTO PRIMA RATA
1841 - CEDOLARE SECCA LOCAZIONI – ACCONTO SECONDA RATA O UNICA SOLUZIONE
1842 - CEDOLARE SECCA LOCAZIONI – SALDO

La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie.

Come si sa, possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento su unità immobiliari abitative locate.

SOGGETTI ESCLUSI

L’opzione non può, invece, essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Inoltre, non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

CONTITOLARITA’ In caso di contitolarità dell’immobile, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore (**).

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

LA NUOVA ALIQUOTA

L’aliquota del 15% per la cedolare secca sui canoni concordati si applica con il metodo previsionale già a partire dall’acconto da versare entro il prossimo 2 dicembre. In questo caso, se la prima rata di acconto è stata già versata in giugno (o in luglio, con la maggiorazione dello 0,40%) l’importo della seconda rata si ottiene determinando l’imposta annua dovuta per il 2013 con l’aliquota del 15%, calcolando il 95% della cedolare così determinata e sottraendo quanto già versato. Se l’acconto è dovuto in unica soluzione (versamento inferiore a 257,52 euro) si può determinare l’imposta annua dovuta per il 2013 con l’aliquota del 15% e versare a titolo di acconto il 95%. La nuova aliquota “taglia” di quattro punti percentuali quella precedentemente in vigore (19%) e vale dal 2013 per i contratti a canone concordato per le abitazioni situate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa (Dl. n 102/2013).

COMUNICATO STAMPA 22 NOVEMBRE 2013

Col comunicato stampa del 22 novembre 2013, l’amministrazione finanziaria ha offerto importanti indicazioni circa il calcolo da effettuare per l'acconto. Riferendosi specificatamente ai contratti a canone concordato, l’Agenzia ritiene appunto immediatamente applicabile – già, dunque, per i versamenti da effettuare entro il 2 dicembre 2013 - l’aliquota del 15% più favorevole ai contribuenti, in luogo di quella del 19%, in virtù del Decreto IMU (Dl n. 102/2013) che ha ridotto con effetto immediato, come già evidenziato più sopra, l’aliquota applicabile per i canoni derivanti da contratti di locazione a canone concordato, relativi ad appartamenti situati nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa. La riduzione del livello di tassazione sarà fruibile immediatamente da coloro che calcolano l’acconto della cedolare secca con il metodo previsionale: l’acconto potrà essere infatti calcolato applicando fin da subito l’aliquota ridotta del 15%, facendo una stima della minore imposta sostitutiva che è dovuta per il 2013. Particolare attenzione va, tuttavia, prestata al momento in cui si effettuano i calcoli, in quanto nel caso in cui si versi un importo sbagliato (inferiore al dovuto) si incorrerà nella sanzione del 30%, che comunemente viene applicata ai versamenti insufficienti. I calcoli per l’acconto del 2 dicembre, dunque, devono essere effettuati con grande attenzione sia nel caso in cui il pagamento dell’acconto avvenga in unica soluzione, sia nel caso in cui avvenga in due tranche. In questa seconda ipotesi, la quota in precedenza pagata è stata calcolata con l’aliquota del 19%: dunque, ora, sarà necessario calcolare il 95% della cedolare con aliquota al 15% e versare la differenza. In entrambe le circostanze (pagamento della seconda o unica rata dell’acconto della cedolare secca) il codice tributo da utilizzare è il 1841 (CEDOLARE SECCA LOCAZIONI – ACCONTO SECONDA RATA O UNICA SOLUZIONE).

Per calcolare l’acconto della cedolare secca per il 2013, il contribuente può scegliere di applicare il metodo storico o quello previsionale.

METODO STORICO

CON QUESTO METODO SI DETERMINA L’IMPORTO DELL’ACCONTO SULLA BASE DELLA CEDOLARE SECCA DICHIARATA NEL MODELLO 730/2013 O NEL MODELLO UNICO 2013

METODO PREVISIONALE

CON QUESTO METODO SI TIENE CONTO DELLA MINORE IMPOSTA CHE SI PREVEDE SIA DOVUTA PER L’ANNO IN CORSO.

Chi intende calcolare l’acconto col metodo previsionale (che può comportare l’applicazione di una sanzione del 30% nel caso in cui il versamento risulti insufficiente) può quindi beneficiare della riduzione della aliquota dal 19 al 15% già per il versamento in scadenza il 2 dicembre 2013.

Assonime, nella circolare n. 36 del 22 novembre 2013, ha trattato le novità nel calcolo del secondo acconto di Ires e Irap previsto per il 2 dicembre, rispetto alle scelte effettuate per il versamento del primo acconto del 17 giugno 2013. Quelle novità di legge potrebbero indurre i contribuenti a modificare le scelte operate per il primo acconto. L’Associazione analizza, in particolare, l’aumento dal 100% al 101% della misura dell’acconto Ires complessivamente dovuto per il periodo d’imposta 2013. Evidenzia come la disposizione normativa operi un generico riferimento alla misura dell'acconto dovuto, perciò la maggiorazione dovrebbe applicarsi tanto all'acconto determinato con il metodo storico, quanto all'acconto determinato con il metodo previsionale.

MODELLO SIRIA E MODELLO 69

Coloro i quali intendono avvalersi del regime della cedolare secca possono esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto utilizzando il modello semplificato Siria – pdf, approvato con provvedimento del 7/04/2011, ovvero il modello 69 – pdf, quando non ricorrono i requisiti per utilizzare quello semplificato. Ricordiamo che il modello semplificato Siria può, infatti, essere utilizzato solo se: - il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre; - tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca; - si è in presenza di una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre; - tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita; - il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione.

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Nota (*): resta, tuttavia, l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione
Nota (**): i locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.


DECRETO-LEGGE N. 102 DEL 31 AGOSTO 2013
COMUNICATO STAMPA 22 NOVEMBRE 2013