Superbonus 110%, limiti di spesa per interventi su condomìni. Chiarimenti Entrate

Pubblicato il 29 settembre 2020

Con la risoluzione n. 60/E del 28 settembre l’Agenzia delle Entrate scioglie i dubbi sull’applicazione delle norme previste dagli articoli 119 e 121 del Decreto Rilancio in materia di Superbonus al 110%.

L’occasione è l’istanza sollevata da un contribuente risiedente in un condominio composto da quattro unità immobiliari, che, in assenza di un amministratore, sta programmando una serie di interventi che sembrano rientrare nell’ambito applicativo del Superbonus.

Si richiede all’Amministrazione finanziaria di chiarire alcuni aspetti riguardanti:

• l’applicazione della detrazione al 110% delle spese sostenute per i diversi interventi che si vogliono realizzare (posa in opera di un cappotto termico; istallazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda; sostituzione degli impianti autonomi di climatizzazione; restauro della facciata e sostituzione delle grondaie);

• i limiti di spesa ammessi alla suddetta detrazione;

• la possibilità di cessione del credito di imposta corrispondente alla predetta detrazione.

• le modalità di riparto delle detrazioni.

Superbonus 110% condomìni: detrazione in base ai millesimi di proprietà

L’Agenzia, nella risoluzione n. 60/E/2020, effettua una ricognizione della normativa sull’argomento, ponendo l’accento su quanto già specificato, in particolare, nella circolare n. 24/2020, nella guida disponibile sul proprio sito e nelle faq pubblicate.

Si ribadisce, pertanto, che come già detto nella circolare n. 24/E del 2020, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative ad alcuni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, (cd. interventi “trainati”), effettuati, tra l’altro:

• su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia “trainanti”, sia “trainati”);

• su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo “trainati”).

Nel caso prospettato dall’istante, il condominio non possiede un impianto di riscaldamento centralizzato, ma degli impianti autonomi di climatizzazione delle quattro singole unità immobiliari che lo compongono. Ai sensi del Dl Rilancio rappresentano degli interventi “trainanti”, che consentono di beneficiare della detrazione nella misura del 110%:

• sia gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo;
• sia gli interventi antisismici di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del DL 63/2013 (sismabonus).

Per quanto riguarda i limiti di spesa ammessi al Superbonus, invece la norma stabilisce che se i predetti interventi di isolamento termico delle superfici opache sono realizzati su edifici in condominio, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è costituito.

Pertanto, con riferimento al caso di specie, trattandosi di un edificio composto da 4 unità immobiliari, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus sarà pari a 40.000 euro moltiplicato per 4, dunque pari a 160.000 euro. Si viene così ad individuare un plafond complessivo, relativo all’intero edificio.

Analogo discorso vale per gli interventi antisismici per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici nonché di riduzione del rischio sismico; anche in questo caso la detrazione spettante (cd sismabonus) è elevata al 110% delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, ai sensi del comma 4 del citato articolo 119 del decreto Rilancio.

In questo caso, la detrazione si applica su un ammontare delle spese non superiore a 96.000, che moltiplicato per 4 unità immobiliari porta ad individuare un limite massimo di spesa ammesso al Superbonus pari a 384.000 euro.

Da qui il chiarimento più importante della risoluzione n. 60/E, secondo cui: nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.

Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili. In tal modo, il condomino potrà ottenere una detrazione “anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare”.

Nel caso di specie, pertanto, ciascun condomino potrà calcolare la detrazione anche su un importo di spesa a lui imputata superiore a 40.000 euro o a 96.000 euro nel caso in cui siano realizzati interventi, rispettivamente, di isolamento termico delle superfici opache o di riduzione del rischio sismico.

Relativamente, invece, agli interventi “trainati” di riqualificazione energetica, invece, il superbonus del 110% spetta nei “limiti di detrazione o di spesa previsti per ciascun intervento” dall’articolo 14 del DL 63/2013.