Regolamento condominiale Vincolante se menzionato

Le clausole del Regolamento condominiale di natura contrattuale, che impongono limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti, qualora, indipendentemente dalla loro trascrizione nell'atto di acquisto siano menzionate nel contratto (seppur non materialmente trascritte).  Sicché le stesse devono ritenersi, in tal caso, riconosciute ed accettate.

E’ quanto enunciato dalla Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso di due avvocati che, in qualità di condomini proprietari di due unità immobiliari adibite a studi legali, avevano evocato in giudizio la proprietaria dell’appartamento limitrofo, nonché la società conduttrice dello stesso.

Premesso, difatti, che il Regolamento condominiale dell’edificio prevedeva che i singoli appartamenti dovessero essere adibiti esclusivamente allo svolgimento di libere attività professionali, la condomina convenuta aveva invece locato il suo appartamento ad una società che lo aveva destinato a centro estetico; attività che aveva comportato la diffusione di musica ad alto volume e l’utilizzo “in maniera smodata” delle strutture dell’edificio. Sicché i ricorrenti chiedevano venisse accertato la legittimità del cambio di destinazione d’uso e la condanna alla immediata cessazione delle attività predette.

Trascrizione non necessaria

La Suprema Corte, nell'accogliere la relativa censura, ha dato atto che nell'atto di acquisto dell’immobile poi adibito a centro estetico, vi fosse un riferimento, seppur generico, al Regolamento condominiale comprensivo di obblighi e divieti per i condomini. E tanto bastava a renderlo vincolante per l’acquirente, anche in mancanza di trascrizione.

La trascrizione serve normalmente – prosegue la Corte - a risolvere conflitti tra diritti reciprocamente incompatibili, facendo prevalere quello il cui atto di acquisto sia stato inserito prioritariamente nel registro immobiliare. Ma una tale situazione di conflitto non si verifica quando una proprietà viene espressamente acquistata come limitata da diritti altrui, per i quali una precedente trascrizione non è quindi indispensabile, in quanto il bene non è stato trasferito come libero, né l’acquirente può pretendere che lo diventi a posteriori per il meccanismo della “inopponibilità”.

Per cui – conclude la Cassazione con sentenza n. 19212 del 28 settembre 2016  – la Corte d’appello ha errato decidendo nel senso della necessità di trascrizione del Regolamento condominiale e della inopponibilità della clausola limitativa de qua, essendo il Regolamento comunque richiamato nel contratto di acquisto.