Locazioni brevi e cedolare secca. Infografica Entrate

Pubblicata il 10 maggio 2024 la circolare n. 10 dell’Agenzia delle entrate con la quale si forniscono istruzioni operative agli uffici in relazione alle novità introdotte dalla Legge di bilancio 2024 in materia di cedolare secca sulle locazioni brevi.

Con riferimento alla cedolare secca in generale, va segnalato che il 17 maggio 2024 l’Agenzia delle Entrate ha inserito una infografica – consistente in una singola pagina – dove vengono descritti i vantaggi e le caratteristiche del regime della Cedolare secca.

Si tratta di una pagina di facile lettura.

Passando al documento di prassi, vengono analizzate:

• le novità normative sulla disciplina fiscale dopo le modifiche introdotte dalla Legge n. 213/2023;
• la modifica dell’aliquota d’imposta dal 21% al 26%;
• la nuova disciplina della ritenuta operata dagli intermediari;
• gli adempimenti degli intermediari non residenti.

La circolare 10/E nell’analizzare le modifiche normative che hanno portato all’incremento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva dovuta sui redditi derivanti dai contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, si sofferma in particolare modo, sull’entrata in vigore della nuova disposizione.

Altrettanta attenzione è, poi, posta sulle implicazioni delle modifiche all'aliquota del 21% applicabile al primo immobile e del 26% per gli immobili successivi.

Vediamo di seguito le indicazioni operative fornite agli uffici sulle novità in materia di affitti brevi.

Legge di bilancio 2024, modifiche alla disciplina delle locazioni brevi

Il comma 63 dell'articolo 1 della Legge di bilancio 2024 ha introdotto significative modifiche al regime fiscale delle locazioni brevi, specificatamente per gli immobili ad uso abitativo con durata massima di 30 giorni.

Tale riforma incrementa l'aliquota dell'imposta sostitutiva per coloro che optano per il regime della cedolare secca, al fine di allinearsi meglio con le normative dell'Unione europea e le decisioni recenti della Corte di giustizia.

L’obiettivo è quello di garantire una gestione fiscale più equa e trasparente per le locazioni brevi.

In particolare, l’articolo 1, comma 63, della legge n. 213/2023 ha modificato l’articolo 4 del Decreto legge n. 50 del 24 aprile 2017, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, rubricato «Regime fiscale delle locazioni brevi», al fine di innalzare l’aliquota dell’imposta sostitutiva dovuta sui redditi derivanti dai contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio d’attività d’impresa, che effettuano l’opzione per l’applicazione del regime fiscale della cedolare secca.

La Legge di bilancio 2024, con una norma riscritta più volte, ha modificato la tassazione di questa tipologia di affitti, incrementando la tassazione dal 21 al 26%, ma solo a partire dalla seconda casa locata.

Modifiche all’aliquota d’imposta: dal 21 al 26%

La Legge n. 213/2023 ha modificato il regime di tassazione delle locazioni brevi, con novità sia sul fronte delle aliquote che in relazione agli adempimenti per gli intermediari e le piattaforme online.

In primo luogo, è stata modificata l’aliquota dell’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca applicabile ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve: l’aliquota è stabilita nella misura ordinaria del 26% in luogo del 21%.

Tuttavia, il proprietario che mette in locazione diverse unità può sceglierne una con aliquota del 21%.

ATTENZIONE: La stessa norma riconosce, infatti, al locatore la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21% relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente.

Ciò vuol dire che il locatore può esercitare l'opzione di scegliere in sede di dichiarazione dei redditi l’immobile da assoggettare a tassazione ridotta.

L’indicazione dell’immobile affittato in locazione breve per cui si intende applicare la cedolare al 21% va effettuata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta di interesse.

La Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024 si sofferma, dunque, sulla decorrenza della nuova aliquota.

Specifica l’Agenzia delle Entrate che riguardo all’entrata in vigore della nuova normativa, in assenza di una diversa previsione, è da ritenere che la disposizione trovi applicazione a decorrere dalla data di entrata in vigore della Legge di bilancio 2024 e, dunque, dal 1° gennaio 2024.

Di conseguenza, la cedolare secca del 26% è in vigore dal 1° gennaio del 2024 e sarà dovuta relativamente ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati da tale data, indipendentemente dalla data di stipula dei contratti e dalla percezione dei canoni.

Tabella: decorrenza della cedolare secca al 26% per diversa tipologia di immobile, con possibilità di opzione all’aliquota ridotta.

Intermediari, come operare la ritenuta d’acconto

Un’altra novità della legge di bilancio 2024 riguarda i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, nonché che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Intervenendo sulla formulazione dell’articolo 4 del Dl n. 50 del 2017, infatti, la Manovra per il 2024 stabilisce che qualora i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, gli stessi sono tenuti a operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, da effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario.

NOTA BENE: In precedenza, la ritenuta si intendeva operata a titolo di acconto solo nel caso in cui non fosse stata esercitata l’opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.

La finalità è quella di evitare ulteriori adempimenti a carico dei soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione.

Pertanto, nella versione attuale della norma è previsto che la ritenuta sia operata sempre a titolo d’acconto. Ne consegue che, qualora i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici, incassino o intervengano nel pagamento dei canoni, il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta ordinaria o sostitutiva dovuta, e a versare l’eventuale saldo dell’imposta, ottenuto previo scomputo delle ritenute d’acconto subite, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi. Al riguardo, i dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi

Novità per gli intermediari non residenti

Gli intermediari non residenti Ue ed extra Ue che hanno una stabile organizzazione in Italia sono tenuti ad adempiere a ritenute e altre comunicazioni attraverso quest’ultima.

Specifica la circolare n. 10/E/2024 che l’obiettivo è adeguare l’ordinamento tributario nazionale alla sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea del 22 dicembre 2022, causa C-83/21, riguardante la vicenda Airbnb.

Pertanto, è ora previsto che:

• gli intermediari non residenti, sia dell'UE che extracomunitari, che dispongono di una stabile organizzazione in Italia ai sensi dell'articolo 162 del Tuir, gestiscono gli adempimenti attraverso questa entità;
• gli intermediari domiciliati in un paese dell'Unione europea, che non possiedono una stabile organizzazione in Italia, possono espletare gli obblighi direttamente o designare un rappresentante fiscale in Italia come responsabile fiscale;
• gli intermediari non residenti nell'Unione europea ma con una stabile organizzazione in un paese membro dell'Unione, soddisfano gli obblighi fiscali attraverso tale organizzazione;
• gli intermediari non residenti nell'Unione europea e privi di una stabile organizzazione nei paesi membri, assumono il ruolo di responsabili fiscali nominando un rappresentante fiscale tra quelli elencati nell'articolo 23 del Dpr n. 600/1973. Si precisa che, in caso di inadempienza nella nomina del rappresentante fiscale, è prevista la responsabilità congiunta dei soggetti residenti nello Stato appartenenti allo stesso gruppo.