La rivendita di unità immobiliari rientra nel reddito d’impresa

Il reddito generato dalla vendita di unità immobiliari, che sono state in precedenza demolite e poi ricostruite, rientra nella categoria dei redditi di impresa di cui all'articolo 55 e successivi del Tuir. Ciò, soprattutto, se è evidente nel comportamento posto in essere cronologicamente prima dell’atto di cessione l’intento di realizzare un “arricchimento”.

Così, l’Agenzia delle Entrate si è espressa in merito al quesito sollevato da un proprietario di un fabbricato urbano ad uso civile abitazione e servizi, che ha eseguito dei lavori di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico del 20%, possibile grazie al regolamento urbanistico comunale. L’istante ritiene che l’aumento volumetrico non modifica le caratteristiche fondamentali dell'intervento, tanto che verrà presentata una Scia e non una licenza di costruzione. Inoltre, manifesta l’intenzione di vendere, dopo l’intervento, l’intero fabbricato che possiede da più di cinque anni e, per tale ragione, chiede se l'atto di cessione sia idoneo a generare una plusvalenza imponibile e, se sì, come debba essere calcolata.

Ricostruzione di immobili è attività imprenditoriale se finalizzata alla vendita

Nella risposta ad interpello n. 426 del 24 ottobre 2019 l’Agenzia delle Entrate - in disaccordo con l’istante che riteneva che la cessione dell'immobile non generasse plusvalenza visto che, ai fini urbanistici, non costituisce una nuova costruzione – sostiene, invece, che la realizzazione a seguito dei lavori di 5 appartamenti, 8 garage e 3 posti auto, configura un comportamento logicamente e cronologicamente precedente l'atto di cessione e strumentale rispetto all'incremento di valore, che evidenzia l'intento di realizzare un "arricchimento".

Per tale ragione, l'attività svolta dall'istante deve considerarsi imprenditoriale dal momento che l'intervento sul complesso immobiliare posto in essere risulta finalizzato non al proprio uso o a quello della propria famiglia, ma alla realizzazione e successiva vendita delle unità immobiliari, garage e posti auto a terzi, avvalendosi di un'organizzazione produttiva idonea, e svolgendo un'attività protrattasi nel tempo.

Di qui, la conclusione dell’Amministrazione finanziaria, secondo la quale il reddito generato dalla vendita del fabbricato costruito dalla persona fisica è da considerare come un “reddito d’impresa” e, dunque, è imponibile ai sensi dell’articolo 55 del Tuir, in quanto derivante dall’esercizio di impresa commerciale.