Covid: no a risoluzione della locazione commerciale per gravi motivi

Nei contratti di locazione ha rilievo la sola dimensione materiale dell’immobile, non quella giuridica o produttiva: il locatore deve garantire solamente che l’immobile sia strutturalmente idoneo all’uso pattuito e non che tale uso sarà sempre possibile e proficuo per il conduttore.

Locazioni: la causa del contratto non è estesa alla garanzia di produttività

Anche per le locazioni commerciali, infatti, la causa del contratto di locazione non si estende mai alla garanzia della produttività dell’attività imprenditoriale che il conduttore si accinge a svolgere nei locali concessi.

Inoltre, la dichiarazione, resa nel contratto, dello specifico uso che il conduttore intende fare dell’immobile locato non impone al locatore la garanzia della effettiva possibilità di tale uso. Essa rileva, per il conduttore, in relazione all’obbligo di cui all’art. 80 della L. 392/78 di non modificare né alterare la destinazione dell’immobile, mentre, per il locatore, solo nei limiti di cui all’art. 1575 n. 2) c.c. secondo il quale egli deve mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto.

La stessa Corte di cassazione ha chiarito, in proposito, che la destinazione particolare dell'immobile diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso.

La circostanza che nella locazione il bene non sia considerato nella sua dimensione produttiva trova ulteriore conferma nella distinzione tra locazione e contratto di affitto: solo quest’ultimo ha per oggetto un bene considerato nella sua dimensione produttiva ai sensi di quanto disposto dall’art. 1615 c.c.

Coronavirus, niente risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta

Sono le considerazioni con cui il Tribunale di Roma, con ordinanza del 25 febbraio 2021, si è pronunciato sul reclamo promosso da una Spa conduttrice in ordine ad un contratto di locazione commerciale di un immobile, sito nel centro di Roma.

La conduttrice, alla luce della normativa emergenziale Covid e delle misure di contenimento del contagio che avevano imposto la chiusura totale di molte attività, tra le quali anche quella della medesima, aveva comunicato alla società locatrice l’intenzione di risolvere il contratto per impossibilità sopravvenuta. A fronte, tuttavia, del rifiuto di quest’ultima di procedere con la riconsegna dell'immobile, aveva avanzato proposte volte a ottenere una riduzione del canone o una rinegoziazione dell’intero contratto.

Essa si era quindi rivolta al Tribunale, in via cautelare, dopo che la locatrice aveva deciso di attivare la polizza fideiussoria stipulata contestualmente al contratto di locazione, chiedendo l’emissione dei provvedimenti idonei ad impedire l'escussione della medesima polizza, riservandosi ogni azione per ottenere la risoluzione per impossibilità sopravvenuta.

A fronte del rigetto delle sue domande, la conduttrice aveva promosso reclamo, chiedendo, in via subordinata, il riconoscimento della rilevata fondatezza del recesso per i gravi motivi di cui all'art. 27 della legge sull'equo canone.

Secondo i giudici di merito, tuttavia, dalla lettura delle clausole del contratto di locazione de quo emergeva che la causa del medesimo non era la garanzia dello svolgimento dell’attività commerciale di specie bensì l’idoneità dell’immobile a tale attività. 

In conclusione, la predetta causa non poteva essere identificata nei termini di cui al reclamo, di tal ché che nessuna risoluzione per impossibilità sopravvenuta poteva dirsi occorsa.

Nella decisione, il Tribunale ha anche richiamato quanto esposto nella relazione dell’Ufficio del Massimario della Corte di Cassazione n. 56/2020, dove è stata ribadita l'inconfigurabilità, nei contratti di locazione, della risoluzione per impossibilità sopravvenuta.