Contratto locazione finanziaria, tassazione plusvalenze con regole contabili

La tassazione della plusvalenza realizzata nel contratto di sale and lease back segue la stessa imputazione temporale prevista contabilmente. In virtù del principio di derivazione rafforzata, introdotto dal 2016 anche per i soggetti che redigono il bilancio secondo il codice civile, infatti, si determina un allineamento tra il regime fiscale e quello contabile. Ne deriva che le citate operazioni seguono la disciplina civilistica.

Questa è la conclusione a cui giunge l'Amministrazione fiananziaria nella risoluzione n. 77 del 23 giugno 2017, con la quale le Entrate rispondono ad un'istanza di interpello presentata da una società con attività principale la costruzione di edifici residenziali e non residenziali, che voleva cedere un terreno edificabile, iscritto tra le immobilizzazioni materiali dell'istante, ad una società di leasing che, a sua volta, avrebbe finanziato la costruzione di un fabbricato, entro due anni.

Plusvalenza da cessione del terreno edificabile

Nella risoluzione n. 77/E/2017 la società evidenzia di voler porre in essere un'operazione di compravendita con locazione finanziaria, ossia un contratto di "sale and lease back" rappresentato dalla vendita del terreno edificabile alla società di leasing e la stipula di un contratto di locazione finanziaria avente ad oggetto il terreno ceduto e il fabbricato costruito con il finanziamento della società di leasing.

Circa la corretta contabilizzazione della plusvalenza realizzata dalla cessione, l'Agenzia delle Entrate precisa che, alla luce della recente modifica dell'articolo 83 del Tuir, nei suddetti casi non è più applicabile la circolare n. 38 del 2010.

Il nuovo articolo 83 Tuir, infatti, prevede per i soggetti che redigono il bilancio ai sensi del Codice Civile, regole di determinazione del reddito coerenti con le nuove modalità di rappresentazione contabile, estendendo, ove compatibili, le modalità di determinazione del reddito imponibile previste per i soggetti Ias/Ifrs adopter (cosiddetto principio di derivazione rafforzata).

Così conclude la risoluzione n. 77/E che: come già previsto per i contribuenti Ias/Ifrs, anche per i soggetti che adottano i principi Oic, assume rilevanza fiscale la rappresentazione contabile ed, in particolare, i concetti di qualificazione, classificazione e imputazione temporale adottati in bilancio anche nel caso di operazioni di sale and lease back.

Ne consegue che la plusvalenza derivante dalla cessione del terreno alla società di leasing, invece che concorrere integralmente nel periodo in cui è realizzata, dovrà essere ripartita in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria. La stessa plusvalenza, poi, inizierà ad avere rilevanza fiscale solo a partire dal momento in cui inizia a decorrere il contratto di locazione finanziaria, come avviene in sede contabile e – con riferimento al caso prospettato - dopo due anni dalla cessione del terreno.