Conduttore Niente spese accessorie

In materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, è nulla, a sensi della Legge n. 392 del 1978 art. 79, ogni pattuizione che consenta al locatore di pretendere dal conduttore un pagamento non giustificato dal sinallagma contrattuale.

Ne deriva che, con riguardo agli oneri condominiali, come desumibile anche dall'art. 9 cit. Legge, possono essere poste a carico del conduttore solo le spese legate al godimento effettivo, da parte sua, di un servizio. Vanno invece esclusi gli oneri straordinari che riguardino, non solo l’unità immobiliare, ma l’edificio condominiale nel suo complesso, stante l’assenza di ogni rapporto sinallagmatico con il bene locato.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, terza sezione civile, respingendo il ricorso di una s.r.l. locatrice di un immobile adibito a magazzino, che chiedeva al conduttore il pagamento di oneri accessori e spese straordinarie inerenti lo stabile locato.

Solo oneri connessi all'uso del bene

La facoltà delle parti – precisano in proposito i giudici supremi - di prevedere a carico del conduttore il pagamento di oneri accessori, è legata alla circostanza che tali oneri siano strettamente connessi all'uso del bene. Sicché, ad esempio, se si tratti di spese legate all'impianto di riscaldamento condominiale che non si estende ai locali commerciali locati, ovvero al servizio di pulizia e portierato per un ingresso diverso da quello di cui fruisce la porzione di immobile adibita a magazzino, nulla è dovuto dal conduttore dello stesso.

Patto contrario Nullità anche d’ufficio

In altre parole – conclude la Corte con sentenza n. 5795 dell’8 marzo 2017 - sebbene ai contraenti sia consentita la libera determinazione del canone iniziale, il locatore non può pretendere il pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, prive di ogni giustificazione nel sinallagma contrattuale; sicché il relativo patto è affetto da nullità ai sensi dell’art. 79 Legge n. 392/1978. Nullità che può essere rilevata anche d’ufficio a norma dell’art. 1421 c.c.