Bonus "Prima Casa" nel contratto a favore di terzo. Chiarimenti Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta n. 145/2024, con la quale ha chiarito la possibilità di usufruire dell’agevolazione "prima casa" in caso di cessione di un immobile a favore di un terzo.

Nello specifico, il caso esaminato riguarda l'applicazione delle agevolazioni "prima casa" nel contesto di un contratto a favore di terzo ai sensi dell'art. 1411 del Codice civile.

Vediamo quali sono i punti chiave del documento di prassi, prima di arrivare ad analizzare le conclusioni dell’Amministrazione finanziaria.

Stipula di un contratto a favore di terzo, il caso

Nel caso di specie, due istanti, rispettivamente "promittente" e "stipulante" in un contratto a favore di terzo, sollevano un quesito al Fisco relativo alla revoca di una stipula.

La Stipulante, in proprio e in qualità di genitore e legale rappresentante del figlio minore (terzo), con atto notarile acquistava dal coniuge promittente e, ai sensi dell'art. 1411 c.c., deviava gli effetti traslativi a favore del figlio per la quota indivisa pari a metà della piena proprietà di un appartamento. Nel medesimo atto, il terzo richiedeva l'agevolazione "prima casa" di cui alla Nota II bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, tramite i genitori, propri rappresentanti legali.

La stipulante intende ora revocare la stipula a favore del terzo, rimanendo quindi unica titolare del diritto oggetto di cessione.

Pertanto, chiede se questa revoca comporti la decadenza dall'agevolazione "prima casa" richiesta dal terzo nel citato atto notarile.

Contratto a favore di terzo, cosa è

Prima di analizzare la risposta n. 145/E/2024 è bene vedere cosa si intende per contratto a favore di terzo.

Il contratto a favore di terzo è una tipologia contrattuale prevista dall'art. 1411 del Codice civile italiano, che ammette la validità della stipulazione a favore di un terzo qualora lo stipulante vi abbia interesse. Questo schema contrattuale permette a una parte, chiamata "stipulante", di stipulare un accordo con un'altra parte, il "promittente", affinché quest'ultimo esegua una prestazione a favore di una terza persona, il "terzo beneficiario".

Secondo il comma 2 dell'art. 1411 c.c., in assenza di pattuizioni contrarie, il terzo acquista il diritto direttamente dal promittente per effetto della stipulazione a suo favore, a meno che questa non venga revocata o modificata dallo stipulante prima che il terzo abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare.

Una caratteristica fondamentale di questo schema è la dissociazione tra la titolarità del diritto, che appartiene al terzo, sebbene non diventi mai parte del contratto, e la titolarità del rapporto contrattuale, che rimane tra stipulante e promittente.

In pratica, gli effetti contrattuali si realizzano a favore di un soggetto terzo, diverso dallo stipulante, determinando una situazione in cui il terzo beneficia direttamente del contratto senza essere parte attiva nell'accordo.

Contratto a favore di terzo e agevolazione prima casa, criticità

L'armonizzazione tra il contratto a favore di terzo e l'agevolazione "prima casa" presenta diverse criticità a causa delle peculiarità dei due istituti.

Il contratto a favore di terzo, regolato dall'art. 1411 c.c., consente di stipulare un accordo in cui gli effetti contrattuali si realizzano a beneficio di un terzo soggetto, il quale non è parte del contratto stesso. Questo crea una dissociazione tra i contraenti e il beneficiario del diritto, con il terzo che acquisisce i diritti solo dopo aver manifestato la volontà di profittare della stipulazione.

Dall'altra parte, l'agevolazione "prima casa" richiede che il soggetto acquirente dichiari specifiche condizioni, come il trasferimento della residenza e l'assenza di altre proprietà immobiliari agevolate. Questo implica che il beneficiario delle agevolazioni deve essere chiaramente identificabile e in possesso dei requisiti al momento dell'acquisto. La normativa agevolativa fa riferimento al soggetto "acquirente", ma nel contratto a favore di terzo, l'acquirente, come detto, non è parte del contratto.

Alla luce delle caratteristiche brevemente delineate della fattispecie del “contratto a favore di terzo”, è facile intuire le criticità nell’applicazione dell’agevolazione "prima casa". Infatti, la norma agevolativa fa riferimento al soggetto “acquirente”, mentre, come detto, nel contratto a favore di terzo, l’acquirente non è parte del contratto. Pertanto, l'applicazione delle agevolazioni "prima casa" in un contesto di contratto a favore di terzo richiede che il terzo beneficiario, pur non essendo parte del contratto, renda le necessarie dichiarazioni agevolative e manifesti l'intenzione di approfittare della stipulazione per poter usufruire del beneficio fiscale.

A tal proposito, ci si è chiesti se le dichiarazioni agevolative richieste dalla Nota II-bis possano essere espresse dallo stipulante “per conto” del terzo, oppure se queste debbano essere rese direttamente dal terzo beneficiario unitamente alla dichiarazione di voler profittare della pattuizione a suo favore.

Contratto a favore di terzo e bonus prima casa. Chiarimenti

Nella risposta n. 145/2024, l’Agenzia delle entrate, nel ripercorrere la normativa che regola il bonus “prima casa” con riferimento al caso specifico del contratto a favore di terzo stipulato dall’istante, specifica che fino a quando il terzo beneficiario non dichiara di "volerne profittare", l'acquisto non è definitivo e può essere revocato o modificato dallo stipulante, oppure rifiutato dal terzo.

Secondo il comma 2 dell'articolo 1411 del codice civile, infatti, la dichiarazione del terzo di "volerne profittare" consolida l'acquisto in suo favore, rendendolo irrevocabile e immodificabile da parte dello stipulante.

Di conseguenza, nel caso in cui un’abitazione sia comprata tramite un contratto a favore di terzo, è possibile beneficiare dell’agevolazione "prima casa" solo se il contratto contiene la dichiarazione del terzo acquirente di voler profittare della stipulazione a suo favore. Ciò, in virtù del fatto che, mediante il contratto a favore di terzo, l’acquisto del terzo non è stabile, ma può venir meno non solo per il rifiuto del terzo, ma anche a causa della revoca della stipulazione a favore del terzo dichiarata dallo stipulante. In mancanza di questa dichiarazione, spesso assente nella prassi professionale, l’agevolazione non sarebbe concedibile.

Pertanto, specifica la risposta 145 del 4 luglio 2024, solo con l'acquisto definitivo da parte del terzo, sussistono i presupposti per l'applicazione dell'agevolazione "prima casa". Da ciò, se il terzo intende fruire delle agevolazioni "prima casa", deve rendere, contestualmente alle dichiarazioni previste dalla Nota II bis, anche la dichiarazione di voler profittare della stipulazione in proprio favore.

Infatti, secondo l’Agenzia delle Entrate, l’agevolazione presuppone “certezza in merito all’acquisto dell’immobile in capo al soggetto” che deve dichiarare le condizioni, e essa non sarebbe comunque applicabile prima della dichiarazione a cui l’art. 1411 c.c. riconduce l’irrevocabilità e immodificabilità dell’acquisto.

NOTA BENE: Nel caso specifico, il terzo non ha reso la dichiarazione di voler profittare della stipulazione secondo quanto previsto dall'articolo 1411, secondo comma, del Codice civile, e pertanto si ritiene che non sussistevano i requisiti per usufruire dell'agevolazione "prima casa" al momento della stipula dell'atto.

Inoltre, l'agevolazione "prima casa" non è applicabile perché il terzo ha richiesto l'agevolazione tramite i genitori, che erano anche stipulante e promittente nel contratto, senza aver espresso la sua come richiesto dal Codice civile.

In conclusione, escludendo il beneficio per il caso in questione, l’Agenzia non approfondisce l’effettivo quesito posto dall’istante, che riguardava le conseguenze della successiva revoca della stipulazione a favore del terzo.