Agibilità beni immobili. Decisione di Cassazione e Studio Notai

Il certificato di abitabilità, nella vendita di immobili destinati ad abitazione, costituisce un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene.

Tuttavia, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni.

Difatti, l’eventuale successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio.

E’ quanto ribadito dalla Corte di cassazione nel testo della sentenza n. 17123 del 13 agosto 2020.

Nel caso esaminato, la Suprema corte ha ritenuto fondato il ricorso promosso dalla parte venditrice di un immobile, condannata, nel merito, a risarcire il danno subito dal compratore in conseguenza della vendita di un immobile destinato ad abitazione in assenza del certificato di agibilità e alla refusione delle spese dalla stessa sostenute, successivamente, per il rilascio della menzionata certificazione.

Il giudice di gravame, nella specie, aveva ritenuto che la compravendita in oggetto avesse integrato un’ipotesi di vendita di aliud pro alio, sull'assunto che la certificazione richiamata era da considerare come un requisito essenziale del bene venduto.

Conclusione a cui non ha aderito la Secondo sezione civile della Cassazione, la quale, nel rilevare il successivo rilascio del certificato medesimo, ha escluso che il bene acquistato potesse essere considerato altro rispetto a quello convenuto tra le parti.

Notariato: nuova agibilità e modulazione delle clausole contrattuali

Si segnala che la disciplina dell’agibilità, da ultimo modificata con il Decreto legislativo n. 222/2016, è stata oggetto di un recente studio del Notariato (n. 83-2018/P, dal titolo “La nuova agibilità e la modulazione delle clausole contrattuali”, pubblicato sul sito del CNN il 28 luglio 2020).

Nell’elaborato vengono illustrate le nuove regole in materia di agibilità nonché l’incidenza della mancanza della relativa certificazione sulla circolazione immobiliare.

In particolare, dopo il rilievo che nulla è mutato, per effetto delle nuove norme, in relazione alle valutazioni espresse dalla giurisprudenza, viene offerta una disamina sui principali indirizzi interpretativi in materia, tra i quali, in primis, il principio secondo cui l’alienazione di un bene immobile privo di agibilità “costituisce vendita di un aliud pro alio, qualora il fabbricato in oggetto manchi di uno o più elementi essenziali per la sussunzione di esso all’interno di una certa categoria di immobili, intendendosi per tale anche la mancanza di elementi necessari per la realizzazione della sua tipica funzione economico-sociale o più semplicemente anche della mera funzione che le parti abbiano ritenuto in tal caso come essenziale”.