Vendita di terreno con fabbricato da demolire. Cessione di area edificabile?

Può essere qualificata come cessione di terreno edificabile l’operazione di vendita di un terreno su cui ricade un fabbricato che le parti abbiano intenzione di demolire per fare posto a un nuovo fabbricato?

E’ questo il tenore della questione pregiudiziale che il giudice di merito, nella specie una Corte regionale danese, ha sottoposto alla Corte di giustizia Ue, nell’ambito di una controversia tra il ministero delle Finanze della Danimarca e una società di diritto danese, in merito all’imposta sul valore aggiunto (IVA) da versare per la cessione di un bene immobile.

La domanda di pronuncia pregiudiziale verteva sull’interpretazione degli articoli 12 e 135 della direttiva 2006/112/CE, relativa al sistema comune d’imposta sul valore aggiunto.

Nel caso esaminato, si trattava di un’operazione consistente, da un lato, nella vendita di un terreno sul quale era già edificato un fabbricato pienamente operativo, e, dall’altro, nella rivendita di tale bene. Cessione e rivendita erano economicamente indipendenti e non formavano, con altre prestazioni, un’unica operazione.

I giudici europei hanno ritenuto che, nel complesso, l’operazione in oggetto non potesse essere qualificata come vendita di terreno edificabile.

IVA. Cessione di area e fabbricato non tassabile come terreno edificabile

Con sentenza del 4 settembre 2019, pronunciata con riferimento alla causa C‑71/18, la Corte Ue ha reso la corretta interpretazione degli articoli 12, paragrafo 1, lettere a) e b), e paragrafi 2 e 3, nonché 135, paragrafo 1, lettere j) e k), della direttiva citata, precisando che “un’operazione di cessione di un terreno che incorpora, alla data di tale cessione, un fabbricato non può essere qualificata come cessione di un terreno edificabile quando tale operazione è economicamente indipendente da altre prestazioni e non forma, con queste ultime, un’unica operazione, anche se l’intenzione delle parti era che il fabbricato fosse totalmente o parzialmente demolito per fare posto ad un nuovo fabbricato”.

La Corte di giustizia, nel testo della decisione, ha precisato che la vendita di bene immobile composto da un terreno e da un fabbricato di cui è prevista la demolizione potrebbe essere considerata come un’operazione unica, avente ad oggetto la cessione di un terreno non edificato, solo quando sussistano talune circostanze oggettive atte a dimostrare che la vendita è così strettamente connessa alla demolizione del fabbricato che la loro divisione avrebbe carattere artificiale.