Tassazione della plusvalenza sulla cessione di immobili con Superbonus. Chiarimenti

La risposta n. 208 del 23 ottobre 2024 dell'Agenzia delle Entrate chiarisce il trattamento fiscale della plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile oggetto di interventi Superbonus, acquisito in parte per successione e in parte tramite acquisto oneroso.

Plusvalenza immobiliare post Superbonus, il caso

Nel caso presentato dall'istante all'Agenzia delle Entrate, l’immobile in questione, non adibito ad abitazione principale, era stato acquisito per il 50% mediante compravendita effettuata dal coniuge in regime di comunione legale dei beni e per il restante 50% tramite successione ereditaria in seguito al decesso del coniuge. Sulle parti comuni dell'edificio condominiale erano stati eseguiti interventi agevolati dal Superbonus, conclusi nel dicembre 2023, con spese oggetto di cessione del credito. L'istante, avendo intenzione di vendere l'immobile nel 2024, chiede all'Agenzia se emerga una plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR, nonostante i lavori siano stati effettuati esclusivamente sulle parti comuni del condominio, e come tale plusvalenza debba essere determinata considerando che il 50% dell’immobile è stato acquisito per successione.

Secondo l’istante la cessione dell'immobile in questione non deve generare una plusvalenza imponibile ai sensi dell'articolo 67 del TUIR. Secondo la sua interpretazione, poiché gli interventi agevolati del Superbonus sono stati realizzati esclusivamente sulle parti comuni condominiali e non sulle parti private dell'immobile, non si può affermare che il cedente o gli aventi diritto abbiano eseguito interventi direttamente sull’immobile in vendita. Di conseguenza, non ricorrerebbe il presupposto per l’imposizione della plusvalenza.

Tuttavia, qualora si dovesse ritenere che la vendita dell'immobile generi comunque una plusvalenza imponibile, l'Istante sostiene che tale plusvalenza debba essere calcolata solo per la quota del 50% dell'immobile acquisita tramite compravendita in regime di comunione legale dei beni, con l'esclusione del restante 50% ottenuto per successione, in quanto espressamente non soggetto a tassazione.

Imponibilità della plusvalenza su immobili acquisiti per successione e acquisto: trattamento fiscale

La posizione dell'Agenzia delle Entrate, espressa nella risposta n. 208 del 23 ottobre 2024, avvalora solo parzialmente la tesi dell'istante.

Da un lato, conferma la sua interpretazione secondo cui la plusvalenza derivante dalla cessione dell'immobile non è imponibile per la quota acquisita per successione, in linea con quanto sostenuto dall'istante.

Dall'altro lato, però, smentisce la tesi dell'istante secondo cui non dovrebbe emergere alcuna plusvalenza imponibile per la parte acquistata a titolo oneroso, sostenendo che, anche se gli interventi Superbonus sono stati eseguiti solo sulle parti comuni del condominio, si verifica comunque l'imponibilità della plusvalenza sulla quota acquistata con compravendita.

Specificatamente, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che, in caso di cessione di un immobile oggetto di interventi agevolati con il Superbonus e acquisito parzialmente per successione, l'imposta sulla plusvalenza si applica solo pro-quota.

L'Agenzia ha sottolineato che la plusvalenza è imponibile anche se gli interventi agevolati sono stati realizzati solo sulle parti comuni dell'edificio e non sulla singola unità immobiliare. Inoltre, le spese sostenute per gli interventi Superbonus non influiscono sul calcolo della plusvalenza se la cessione avviene entro cinque anni dal termine dei lavori, come nel caso in esame.

Di seguito, una Tabella che riepiloga la distinzione tra la quota di proprietà acquisita per successione e quella acquistata a titolo oneroso, specificando l'imponibilità della plusvalenza e l'imposta applicabile.