Prezzo-valore su pertinenze: va dimostrata l’utilità di una cosa verso l’altra

Con risposta n. 420 del 18 giugno 2021 l’Agenzia delle Entrate fornisce specificazione in materia di applicazione del meccanismo prezzo-valore.

L’istanza viene inoltrata da un notaio che si occupa di due distinti atti di compravendita a favore del medesimo acquirente, aventi ad oggetto due case di civile abitazione ed estesi terreni agricoli annessi suddivisi in diversi mappali. Il professionista ritiene che vista l’esistenza sia dell'elemento soggettivo che dell'elemento oggettivo, ci si possa avvalere della disposizione di cui all'art. 1, comma 497, L. n. 266/2005, c.d. "prezzo-valore", in modo che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale da liquidare sia costituita, a prescindere dal corrispettivo pattuito, dal valore degli immobili determinato ai sensi dell'art. 52 commi 4 e 5 del T.U. dell'imposta di Registro.

A sostegno del requisito soggettivo, oltre la volontà dell'acquirente, si pone in luce la provenienza da un'unica successione ereditaria dei terreni e degli immobili, nonché la futura destinazione dei beni (saranno attribuiti in comodato ad un Associazione che svolge un'attività di gestione di equidi).

Disciplina del prezzo-valore

La norma della L. n. 266/2005 prevede per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sia costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del DPR n. 131/1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito. Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento.

L’Agenzia, analizzando la questione, ricorda quanto presente nella risoluzione n. 149/2008 la quale, per qualificare la natura di pertinenza di un bene, devono verificarsi due requisiti:

- uno oggettivo, per cui il bene pertinenziale deve porsi in collegamento funzionale o strumentale con il bene principale;

- uno soggettivo, consistente nella effettiva volontà dell'avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale.

 Inoltre è necessario che nell'atto di cessione sia evidenziato il vincolo che rende il bene servente una proiezione del bene principale e che l'immobile pertinenziale sia dotata di una propria rendita catastale.

Nulla vieta che il regime in discorso sia applicato ad una molteplicità di pertinenze, senza restrizioni di numero o di tipologia, purché sia individuabile in modo certo il rapporto di accessorietà del bene pertinenziale rispetto al bene principale.

Nel caso prospettato, l’Agenzia, nella risposta n. 420/2021, ritiene che quanto evidenziato dal notaio, ossia che la proprietà viene acquistata per concederla in comodato ad un Associazione che si occupa di equini, sembra più orientato a mostrare che il bene accessorio sia servente rispetto al proprietario e non al bene principale.

Pertinenzialità: deve sussistere tra i due beni. Escluso il proprietario

Invero, ai sensi della sentenza n. 11970 del 2018, della Cassazione, “ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra il bene principale e quello accessorio è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell'appartenenza di entrambi al medesimo soggetto, nonché del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare un'utilità a quello principale, e non al proprietario di esso”.

Dunque, l'utilità deve essere arrecata dalla cosa accessoria a quella principale e non al proprietario.

Pertanto, nell’ipotesi affrontata, non è possibile sostenere che i terreni agricoli oggetto di compravendita siano pertinenziali agli edifici; di conseguenza, il c.d. meccanismo del "prezzo-valore” è applicabile limitatamente al trasferimento degli immobili ad uso abitativo.