Nudo proprietario escluso dal regime della cedolare secca. Chiarimenti Entrate

Una contribuente è titolare del diritto di usufrutto sull’abitazione in cui abita, lasciando ai suoi due figli, al 50% ciascuno, la titolarità della nuda proprietà del medesimo immobile. L’usufruttuaria ha lasciato libera una porzione dell’immobile che i figli, nudi proprietari, vorrebbero locare a terzi con il consenso della madre.

Pertanto, l’istante chiede all’Agenzia delle Entrate se, in quanto ''nudo proprietario'', possa accedere al regime della cedolare secca di cui all'articolo 3 del Decreto legislativo del 14 marzo 2011, n. 23 relativamente al contratto di locazione da stipulare.

L'Istante ritiene di poter accedere al regime della cedolare secca ancorché in qualità di nudo proprietario e di dover indicare la quota dell'immobile concesso in locazione, di propria competenza, nella sezione I del quadro B Redditi dei fabbricati e altri dati, barrando la casella di colonna 11 ''Cedolare secca''.

L’Amministrazione finanziaria rende chiarimenti con la risposta ad interpello n. 216 del 15 febbraio 2023.

Cedolare secca negata per la nuda proprietà

Di diverso avviso è la conclusione dell’Agenzia delle Entrate.

Nella risposta n. 216/2023, l’Agenzia riepiloga la disciplina sui diritti reali di usufrutto e nuda proprietà e quella relativa all'applicazione del regime della ''cedolare secca'' in vigore a decorrere dall'anno 2011.

La cedolare secca di cui all’art. 3 del DLgs. 23/2011 è il regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi, che sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionale e comunale all’IRPEF, nonché le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione.

La stessa norma ha anche previsto che: “In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare” per il predetto regime sostitutivo della cedolare secca.

In altri termini, è stata introdotta la possibilità per le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni, di optare per l'applicazione del predetto regime semplificativo.

La natura di “regime alternativo” a quello ordinario spinge, quindi, l’Agenzia delle Entrate verso una conclusione diversa rispetto a quella dell’istante.

Conclude, infatti, la risposta n. 216/2023, che il contribuente istante, in qualità di nudo proprietario, pur avendo la disponibilità ''di fatto'' di una parte dell'immobile gravato di usufrutto a favore della madre, che intende locare a terzi, non può optare per il regime della cedolare secca, atteso che tale regime si pone in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario, ai fini dell'Irpef, che non può essere imputato al nudo proprietario ai sensi dell’articolo 26 del Tuir.