Locazioni immobili, forniture accessorie con Iva distinta

Pubblicato il 17 aprile 2015 La concessione di elettricità, riscaldamento, acqua e il servizio di raccolta di rifiuti nell’ambito di un contratto di locazione immobiliare è il tema della sentenza della Corte di Giustizia Ue del 16 aprile 2015, relativa alla causa C-42/14, con la quale i Giudici risolvono una controversia sorta tra l’Agenzia dei beni immobili di Varsavia e il Ministero delle finanze.

La questione riguardava l’aumento delle aliquote Iva, a partire dal 1° gennaio 2011, delle suddette forniture, che secondo il Ministero dovevano essere considerate come facenti parte dell’unica prestazione del servizio di locazione, con la conseguenza che le diverse prestazioni dovevano essere ricondotte nella base imponibile del servizio di locazione principale ed essere così assoggettate all’aliquota unica applicabile al suddetto servizio.

Utenze e raccolta rifiuti forniture separate

Riguardo al caso in esame, la Corte Ue ha analizzato alcuni articoli della direttiva Iva ed è arrivata alla conclusione che:

- la fornitura di utenze e la raccolta di rifiuti nell’ambito della locazione di un bene immobile, effettuate da un terzo a favore del conduttore che utilizza direttamente tali beni/servizi, sono da considerare come prestate dal locatore, nel caso in cui lo stesso abbia concluso i contratti per la fornitura di tali prestazioni e si limiti a trasferirne i costi al conduttore;
- ogni singola fornitura di beni/servizi deve essere considerata come una prestazione distinta ed indipendente dalle altre. Ciascuna, dunque, deve essere considerata separatamente dal punto di vista dell’Iva, ed essere così assoggettata ad aliquota e regime proprio, a meno che dal contratto non emergano alcuni elementi dell’operazione, strettamente collegati tra di loro, tali da far presupporre che si tratti oggettivamente di una sola prestazione economica, che non può essere scissa (prestazione unica con la locazione).

Di qui, dunque, la conclusione dei giudici lussemburghesi secondo cui nella locazione di immobili comprensivi di spese accessorie, come per esempio le spese condominiali, tali oneri accessori sono da valutare separatamente ai fini Iva.

Il principio interessa anche la disciplina applicata in Italia. Per la Corte, infatti, spetta al giudice nazionale fare le necessarie valutazioni tenendo conto dell’insieme delle circostanze in cui si svolgono la locazione e le prestazioni che la accompagnano e in particolare del contenuto del contratto stesso.