Ipoteca prevale su assegnazione

I provvedimenti di assegnazione della casa coniugale non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull'immobile in base ad un atto trascritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione e che perciò può far vendere coattivamente l’immobile come libero.

Lo ha deciso la Corte di Cassazione, terza sezione civile, accogliendo il ricorso di una Cassa di risparmio, avverso la sentenza che aveva ritenuto fondata l’opposizione agli atti esecutivi presentata da una donna, assegnataria della ex casa coniugale sottoposta ad esecuzione.

Assegnazione casa familiare Inopponibile a creditore ipotecario  

Secondo la Suprema Corte, l’art. 155 quater c.c. applicabile alla fattispecie – e che rinvia pur implicitamente all'art. 2644 per la risoluzione di conflitti tra titolari di diritti incompatibili – va letto nel senso che la trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale non risulta opponibile al creditore ipotecario che abbia iscritto la sua ipoteca sull'immobile prima della trascrizione di detto provvedimento.  

Siffatta inopponibilità sta a significare che il creditore ipotecario può far subastare l’immobile come libero, in quanto il diritto del coniuge assegnatario non può pregiudicare i diritti del titolare della garanzia reale.

Diritti personali di godimento Non sempre resistono all'ipoteca

Né può giovare, a tal fine, la presa di posizione dell’assegnataria, secondo cui al suo diritto andrebbe attribuita la natura di diritto personale di godimento.

Non tutti i diritti personali di godimento – precisa infatti la Corte – resistono dinnanzi al prevalente diritto del creditore ipotecario; anzi, di regola vale proprio il contrario.

Vi resiste ad esempio la locazione, perché l’ordinamento consente che l’ipoteca si estenda ai frutti del bene, compresi i canoni di locazione, che quindi sono soggetti ad espropriazione. Pertanto il contratto di locazione sopravvenuto all'ipoteca non pregiudica il creditore ipotecario, poiché non priva il bene del valore d’uso e ne consente la vendita come bene produttivo di reddito.

Ma la situazione è del tutto diversa – precisano ancora gli ermellini con sentenza n. 7776 del 20 aprile 2016 – nei rapporti tra il diritto del coniuge assegnatario della casa familiare e l’ipoteca, in quanto il primo sottrae del tutto al bene il suo valore d’uso, ai fini della vendita forzata ai terzi, che sarebbero privati del godimento sia diretto che indiretto (non potendo imporre al coniuge assegnatario alcun obbligo di pagamento).