A margine del convegno per i 130 anni del Catasto, che si è tenuto a Roma il 20 aprile, i funzionari dell'Agenzia delle Entrate hanno risposto ad alcuni quesiti in materia catastale e di fiscalità immobiliare selezionati dagli esperti del Sole 24Ore.
Tra le domande poste quelle riguardanti le conseguenze della mancata rivendita dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, in caso di acquisto di una “nuova” prima casa; il momento in cui verificare i requisiti per accedere al leasing abitativo e le caratteristiche dei contratti di locazione necessari a beneficiare della deduzione del 20% sugli immobili acquistati per essere affittati.
A seguito del nuovo testo dell’articolo 13 della Legge 431/1998 (disciplina delle locazioni abitative), ci si era chiesti quali fossero gli effetti sotto il profilo tributario e civilistico per i soggetti solidalmente obbligati alla registrazione del contratto di locazione.
La Stabilità 2016 ha riscritto integralmente la norma per regolare i “patti contrari alla legge” ed evitare, così, che i contraenti del contratto di locazione potessero sfuggire alla registrazione fedele degli accordi stipulati.
La Legge n. 208/2015, infatti, impone al locatore di provvedere alla registrazione del contratto nel termine perentorio di 30 giorni e poi, nei successivi 60 giorni, offrire “documentata comunicazione” al conduttore e all'amministratore di condominio (a quest'ultimo per la corretta tenuta dell'anagrafe condominiale).
Mentre dal punto di vista civilistico sono state subito evidenti le conseguenze, anche gravi, che sarebbero derivate dall'omissione dei suddetti obblighi, non altrettanto lo è stato dal punto di vista fiscale. L'Agenzia ha ora chiarito che anche dopo le modifiche apportate dalla Stabilità 2016, le previgenti norme in vigore contenute nel Dpr 131/1986, che prevedono una pluralità di soggetti obbligati a chiedere la registrazione del contratto, restano valide. Pertanto, in caso di omessa registrazione:
- il locatore subirà le conseguenze di natura civilistica e quelle di natura tributaria;
- gli altri soggetti obbligati alla registrazione risponderanno, solidalmente con il locatore, delle sole sanzioni tributarie.
Inoltre, secondo le Entrate, sempre in caso di inadempimento del locatore nella registrazione del contratto, resta ferma la possibilità per tutti i soggetti solidalmente obbligati alla registrazione di procedere al ravvedimento operoso per mitigare le sanzioni applicabili.
Conferma definitivamente l'Agenzia che l'agevolazione fiscale “prima casa” spetta anche all’acquirente che è già proprietario di un’altra abitazione (ovunque ubicata) acquistata con la stessa agevolazione, a condizione che quest’ultima sia alienata entro un anno dal nuovo acquisto.
Il beneficio fiscale non spetta, invece, in caso di acquisto di un'altra abitazione nello stesso Comune in cui già si possiede un immobile, anche se al primo acquisto non è stata applicata l'agevolazione “prima casa” e la stessa viene alienata entro un anno dal nuovo acquisto.
Dal 1° gennaio 2016, infatti, occorre distinguere le due fattispecie dell'acquisto in altro Comune o nello stesso Comune in cui già si possiede una abitazione, anche se non acquisita con benefici fiscali.
Oltre al caso di acquisto agevolato di un'altra abitazione, ovunque ubicata, purchè la casa già di proprietà sia alienata entro un anno dal nuovo acquisto agevolato, viene ora ribadito dall'Agenzia che se il contribuente è già proprietario di un’altra abitazione, non acquistata con l’agevolazione “prima casa”, ubicata in un Comune diverso da quello nel quale si trova l’abitazione oggetto del nuovo acquisto, egli può compiere un nuovo acquisto agevolato senza dover alienare la casa già di sua proprietà (né prima né dopo il nuovo acquisto agevolato).
Le condizioni richieste dalla legge di Stabilità 2016 ai conduttori di età inferiore ai 35 anni per accedere al leasing abitativo vanno verificate esclusivamente alla data della stipula del contratto di leasing, per poi avere effetto sull’intera durata del rapporto. Analogo discorso vale per il requisito reddituale richiesto agli “over 35”. Nulla succederà, infatti, nel caso in cui, dopo la stipula del contratto, il contraente supera i 35 anni o dichiara un reddito complessivo superiore al limite indicato. La relazione tecnica alla legge di Stabilità 2016 non aveva ben chiarito tale aspetto, lasciando aperti i dubbi ora definitivamente dissipati dall'Amministrazione finanziaria.
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