Contratto di locazione registrato senza aggravio per l'Ape allegato

Pubblicato il 19 dicembre 2013

L'attestato di prestazione energetica (Ape), introdotto dal Dl n. 63/2013 al posto dell'attestato di certificazione energetica, non rientra tra gli atti soggetti a registrazione. Se dunque viene allegato in sede di registrazione del contratto di locazione, non viene gravato di imposta autonoma. Il chiarimento arriva dalla risoluzione n. 83/2013, dell'agenzia delle Entrate. Però, se viene chiesta la registrazione dell'Ape in modo volontario, dopo che è avvenuta quella del contratto di locazione, sorge l'obbligo dell'imposta fissa pari a 168 euro.

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA

Il D.L. 4giugno 2013, n. 63, convertito con legge n. 90 del 2013, ha dato attuazione alla direttiva Ue 2010/31 in materia di
prestazioni energetiche in edilizia, apportando rilevanti modifiche al D.lgs. 192/2005, contenente criteri per ottimizzare le prestazioni energetiche degli edifici.

Il riscritto articolo 6 del D.lgs. 192/2005 evidenzia l'inserimento nel campo edilizio dell'attestato di prestazione energetica
(Ape) degli edifici, che sostituisce il precedente attestato di certificazione energetica, con il fine di fornire informazioni, al proprietario-acquirente-locatario, in ordine alla prestazione energetica ed al grado di efficienza energetica degli immobili, nonché del suo miglioramento.

Ma l'Ape si pone anche lo scopo di permettere ai cittadini di valutare e confrontare edifici diversi e quindi di scegliere l’edificio in cui abitare anche in base alla prestazione energetica.

Infatti il documento effettua una classificazione degli edifici e attribuisce una classe energetica che può spaziare da “A+” a “G”, dove la prima identifica gli immobili a maggior efficienza energetica mentre la seconda quelli con meno efficienza energetica.

A differenza dell'attestato di qualificazione energetica – il quale si pone come strumento di controllo del rispetto, in sede di costruzione, dei parametri atti a migliorare le prestazioni energetiche - l'Ape deve essere rilasciato solo da esperti qualificati e indipendenti o da organismi dei quali dovranno comunque essere garantiti "la qualificazione e l'indipendenza".

Il rilascio dell'Ape viene agevolato qualora si possieda un attestato di qualificazione energetica in quanto viene previsto che il certificatore utilizzi e valorizzi l’attestato di qualificazione energetica esibito e quanto esso contiene.

In ogni caso, gli attestati di certificazione energetica, rilasciati prima del 6 giugno 2013, se in corso di validità, possono dispensare dal dover fare richiesta dell'Ape.

L'attestato di prestazione energetica vale 10 anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare.

QUANDO SORGE L'OBBLIGO

In caso di edifici esistenti, ove si dia luogo ad

una vendita

un trasferimento di immobili a titolo gratuito

una nuova locazione

vige l'obbligo a carico del proprietario di produrre l'attestato di prestazione energetica.

L'onere sussiste sia per gli edifici che per singole unità immobiliari e qualora l'immobile non ne sia già provvisto.

Deve trattarsi di edifici che abbiano un consumo energetico e che non siano esclusi dall'ambito di applicazione della certificazione energetica.

Sussiste, poi, l'obbligo di dotare di prestazione energetica alcune costruzioni a prescindere da un loro trasferimento, oneroso o gratuito, o da un nuovo contratto di locazione:

- nuovi edifici ossia costruiti in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata dopo l'8 ottobre 2005;

- edifici sottoposti a ristrutturazioni importanti (art. 2, c. 1, lett. l-viciesquater, d.lgs. 192/2005) quali interventi edilizi, in qualunque modo denominati, effettuati su oltre il 25 per cento della superficie dell'involucro dell'intero edificio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono.

Per quanto riguarda i nuovi edifici, si specifica che l'Ape deve intervenire prima del rilascio del certificato di agibilità; l'onere di dotare l'immobile dell'attestato è in capo al costruttore, sia esso committente della costruzione o società di costruzione che opera direttamente.

Con riferimento alla locazione, è necessario sottolineare come l'obbligo sorge per una “nuova” locazione; pertanto ne sono esclusi i contratti che rinnovano, prorogano o reiterano un precedente contratto di locazione.

Si noti che l'obbligo dell'Ape per l'atto di trasferimento titolo gratuito è nato solo con la conversione in legge del Dl 63/2013, cioè la legge n. 90/2013, e quindi opera a partire dal 4 agosto 2013.

In base a quanto ora disposto nell'articolo 6 del D.Lgs 192/2005, è necessario dotare l'immobile di attestato di prestazione energetica nell'istante in cui viene posto in vendita, non potendo più attendere la stipula dell'atto di compravendita, in quanto sul proprietario vige l'obbligo di fornire al potenziale acquirente l'Ape già all'inizio della trattativa.

Analogamente, per il caso della locazione, prima che avvenga la stipula del contratto, l'immobile deve possedere l'Ape, il quale andrà poi allegato all'atto, pena la nullità del negozio giuridico [1].

In pratica, nei contratti di vendita o di nuova locazione nonché in quelli di trasferimento di immobili a titolo gratuito deve essere inserita espressa clausola che attesti che l'acquirente o il conduttore hanno ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.

Infine, viene posto l'obbligo di indicare, negli annunci commerciali di vendita e locazione di immobili, i parametri energetici dell'edificio o dell'unità immobiliare evidenziando la classe energetica corrispondente.

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[1] Si ha notizia, al momento della redazione dell'approfondimento, che il decreto legge “Destinazione Italia” prevede una modifica all'articolo 6 del D.Lgs. n. 192/2005, che elimina la sanzione della nullità per la mancata allegazione dell'Ape alla stipula dei contratti.

SANZIONI

Le sanzioni, per le violazioni inerenti l'Ape, sono descritte nell'articolo 15, D.lgs. n. 192/2005.

E' prevista una sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro

↓

per la violazione dell'obbligo di dotare di Ape i nuovi edifici e quelli soggetti a ristrutturazioni importanti.

E' prevista una sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro

↓

per la violazione dell'obbligo di dotare di Ape gli edifici o le unità immobiliari nel caso di vendita.

E' prevista una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro

↓

per la violazione dell'obbligo di dotare di Ape gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione.

A carico del responsabile dell'annuncio è posta la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro per la violazione dell'obbligo di riportare i parametri energetici nell'annuncio di offerta di vendita o locazione.

PROFILI FISCALI DELL'ALLEGAZIONE DELL'APE AI CONTRATTI DI LOCAZIONE

La questione sopra chiarita dell'obbligo di allegazione in alcuni atti dell'attestato di prestazione energetica assume dei risvolti nell'ambito del diritto tributario; in particolare il riferimento coinvolge l'imposta di registro e l'imposta di bollo da attribuire al contratto di locazione.

L'argomento è stato affrontato dall'amministrazione finanziaria con risoluzionen. 83del 22 novembre 2013.

Il punto di partenza è dato dal Testo unico dell'imposta di registro che, per quanto attiene agli allegati, prevede che coloro che provvedono a registrare un contratto di locazione hanno facoltà di allegare l'Ape che però, non essendo un atto soggetto a registrazione in quanto non contenuto nella Tariffa allegata al Tur, non paga una autonoma imposta di registro.

Da un punto di vista pratico si deve aggiungere che gli strumenti previsti per la registrazione telematica di tali atti – Locazioni web, Siria e Iris – non prevedono l'allegazione di documentazione.

Gli utenti, però, possono presentare tali allegati in modalità cartacea presso l'Agenzia delle Entrate producendo la ricevuta di avvenuta registrazione del contratto di locazione: ciò, in ogni caso, non comporta l'esborso dell'imposta di registro.

Diverso è il caso in cui il contribuente, in data successiva alla registrazione del contratto, presenti volontariamente l'Ape per effettuare la registrazione: ciò produce l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa pari a 168 euro per il fatto che deve darsi attuazione al disposto dell'art. 8 del Tur, secondo cui la registrazione di un atto può essere chiesta, in qualsiasi momento, da chiunque vi abbia interesse, pagando la relativa imposta.

Passando all'imposta di bollo, l'allegazione dell'Ape, in copia semplice o in originale, come dichiarazione sostitutiva di atto notorio è esente dal tributo.

Se, invece, viene allegata al contratto di locazione copia dell'attestato di prestazione energetica con dichiarazione di conformità all'originale da parte di un pubblico ufficiale, va versata l'imposta di bollo pari a 16 euro per ogni foglio.

QUADRO DELLE NORME

- Decreto legislativo  19 agosto 2005, n. 192 - D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito con legge n. 90 del 2013 - Risoluzione Agenzia Entrate n. 83 del 22 novembre 2013