Consorzio urbanizzazione: conferimento e redistribuzione di aree con agevolazioni fiscali

Con la prima risoluzione del nuovo anno - la n. 1 dell’11 gennaio 2019 – l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti circa il trattamento fiscale, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, da applicare al conferimento e alla redistribuzione di aree in un consorzio di urbanizzazione. 

Consorzio per l’urbanizzazione: piano particolareggiato di iniziativa pubblica con agevolazioni fiscali?

L’istante è un consorzio per l’urbanizzazione (costituito dai proprietari di singoli lotti ubicati in un certo comune) finalizzato a dare attuazione ad un comparto edificatorio per realizzare un piano particolareggiato di iniziativa pubblica.

La particolare operazione posta in essere dal consorzio si articola nel seguente modo:

1. i singoli consorziati conferiscono al consorzio, in assenza di onerosità, la proprietà dei terreni su cui deve essere realizzato il piano di lottizzazione;
2. viene stipulata una convenzione, tra il consorzio e il comune, per attuare il piano particolareggiato di pubblica iniziativa;
3. i lotti vengono successivamente redistribuiti ai singoli consorziati sulla base del concordato programma di riassegnazione.

Si chiede all’Agenzia delle Entrate quale sia, con riferimento alla suddetta operazione, il corretto trattamento impositivo applicabile, ai fini delle imposte indirette.

Nello specifico, l’interpellante richiede di sapere se agli atti mediante i quali si realizzerà l’operazione prospettata sia applicabile il regime fiscale di favore di cui all’articolo 32 del Dpr 601/1973 (imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipocatastali), richiamato dall’articolo 20, legge 10/1977, come modificato dall’articolo 1, comma 88 della Legge 205/2017.

Conferente persona fisica o persona giuridica, precisazioni dell’Agenzia

L’Agenzia nella risoluzione n. 1/E/2019, ricorda che quest’ultima norma stabilisce che il regime fiscale di favore si applica anche a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi.

Tuttavia, a differenza della definizione generalizzata offerta dal legislatore, l’Amministrazione finanziaria – come già precisato in precedenti documenti di prassi – specifica che l’agevolazione in oggetto va applicata non a tutti gli atti di trasformazione del territorio, bensì solo a quelli riconducibili al contesto della Legge n. 10 del 1977 e successive modifiche, tra i quali rientrano, tra l’altro, le cessioni di aree per la realizzazione delle opere di urbanizzazione connesse all’intervento edilizio e gli atti aventi ad oggetto la redistribuzione di aree tra colottizzanti.

Di conseguenza, dato che la fattispecie analizzata con la risoluzione in oggetto riguarda, in parte, proprio la redistribuzione delle aree ai colottizzanti, l’Agenzia delle Entrate riconosce, rispetto ad essa, la spettanza del beneficio scaturente dal combinato disposto dell’art. 20 della L. 10/77 e dell’art. 32 del DPR 601/73.

Con riferimento, quindi, al caso di specie, l’Agenzia precisa che:

• i trasferimenti eseguiti a favore dei consorziati, per ridistribuire tra di essi le aree, sono operati senza intenti speculativi e godono dell’applicazione dell’imposta di registro fissa e dell’esenzione dalle imposte ipocatastali, ai sensi dell’art. 20 della L. 10/77, sia se eseguiti da soggetti privati sia se eseguiti in presenza del presupposto soggettivo Iva, dato che l’operazione non soddisfa il presupposto oggettivo Iva, a meno che non sia previsto il versamento di conguagli. In questa ultima ipotesi, l’operazione risulterebbe soggetta a IVA con l’aliquota ordinaria;

• con riferimento al conferimento delle aree al consorzio, operato da privati, il beneficio dell’imposta di registro fissa e dell’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale può trovare applicazione limitatamente alle aree conferite destinate alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, purché “i conferenti, nei relativi atti di conferimento, siano in grado di individuare la superficie delle aree destinate alla realizzazione delle opere di urbanizzazione ed indichino, distintamente sempre nei medesimi atti, il valore venale da attribuire alle stesse, in attuazione della disciplina prevista per la determinazione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro” ai sensi degli articoli 43 e 51 del DPR 131/86;

• le parti di aree conferite e non interessate dalla realizzazione delle opere di urbanizzazione non potranno beneficiare del trattamento di favore e i relativi atti saranno soggetti al trattamento ordinario applicabile agli atti traslativi di diritti reali immobiliari (imposta di registro 9% e imposte ipotecaria e catastali fisse pari a 50 euro ciascuna);

Da ultimo - conclude la risoluzione n. 1/2019 - se il conferente è una persona giuridica che opera nell’esercizio di un’attività di impresa, sono integrati i presupposti soggettivo ed oggettivo che fanno rientrare l’operazione nel campo di applicazione dell’Iva e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200 euro.