Comunione ordinaria. Peculiarità

La Corte di Cassazione, seconda sezione civile, in occasione di un giudizio di impugnazione di alcune delibere concernenti il godimento turnario di una casa di proprietà comune (comunione ereditaria), detta un decalogo di principi peculiari della comunione ordinaria e non applicabili al condomino.

Amministratore, legittimazione processuale previa apposita delega

In particolare, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, l’amministratore della comunione ordinaria non ha una sua autonoma legittimazione processuale in rappresentanza dei comunisti, se detto potere non gli sia stato attribuito con delega ex art. 1106 c.c., non essendo applicabile analogicamente – per la presenza della disposizione citata – la regola contenuta nell’art. 1131 c.c. per l’amministratore di condominio.

Assemblea, non serve la costituzione formale

Ed ancora, l’assemblea dei partecipanti alla comunione ordinaria, diversamente da quanto stabilito per il condominio degli edifici, è validamente costituita mediante qualsiasi forma di convocazione, purché idonea allo scopo, in quanto gli artt. 1105 e 1108 c.c. non prevedono, per la comunione semplice, l’assolvimento di particolari formalità, menzionando solamente la preventiva conoscenza dell’ordine del giorno. I suddetti articoli, anzi, non presuppongono nemmeno la costituzione formale dell’assemblea, ma semplicemente la decisione a maggioranza dei partecipanti. Pertanto deve ritenersi regolarmente costituita e capace di deliberare la riunione dei partecipanti alla comunione con la presenza dell’amministratore per decidere su oggetti di comune interesse.

Uso turnario della cosa comune

Ed infine, se la natura del bene di proprietà comune non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari (come nel caso in decisione), l’uso comune può realizzarsi in maniera indiretta, appunto, mediante avvicendamento con uso turnario. Utilizzo, quest’ultimo, che costituisce corretto esercizio del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte della maggioranza, in quanto non ne impedisce il godimento individuale ed evita, piuttosto, che attraverso un uso più intenso da parte dei singoli comunisti, venga meno, per i restanti, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa durante i rispettivi turni, senza subire interferenze esterne. E’ estranea al sindacato della Corte di Cassazione – si legge, per concludere, nella sentenza n. 29747 del 12 dicembre 2017 – ogni valutazione sull’opportunità della deliberazione sull’uso turnario della cosa comune.