Comunicazione della proroga in caso di cedolare secca

Normativa

D.L. n. 23 del 14 marzo 2011 (art. 3 comma 3)

D.L. 193 del 10 ottobre 2016 (art. 7- quater)

Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 30 del 10 marzo 2017

Soggetti interessati

Soggetti che optano per la cedolare secca

Cedolare secca

L’opzione per la cedolare secca, come noto, prevede, nell’ambito di un contratto di locazione tra privati, il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

Chi opta per la cedolare secca non dovrà versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, generalmente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. 

Inoltre, con la cedolare si rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Registrazione del contratto di locazione

Il contratto di locazione può essere registrato:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (obbligatorio per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativo per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici);
• richiedendo la registrazione in ufficio;
• incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola nella quale il conduttore dichiari di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell'edificio (APE). La copia dell'APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (D.L. 145/2013)

Esercizio dell’opzione

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata alla registrazione del contratto o nelle annualità successive. Alla registrazione del contratto, l’opzione deve essere effettuata con il modello RLI utilizzato per la registrazione dell’atto stesso.

L’opzione, nelle annualità successive va esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, utilizzando il modello RLI. Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, sempre entro 30 giorni dal momento della proroga.

Per i contratti per i quali non vi è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”, di durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni), il locatore può, alternativamente:

• applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito;
• esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Chi decide di avvalersi della cedolare secca, ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.

Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.

Proroga del contratto

In caso di proroga del contrato con l’opzione della cedolare, nel modello RLI occorre compilare la Sezione II “Adempimento successivo”, che riguarda il contratto già registrato.

• Nella casella Adempimenti successivi della suddetta Sezione, si dovrà indicare il Codice 2: Proroga.
• Occorrerà anche indicare la data di fine proroga, gli estremi di registrazione o il codice identificativo del contratto.

E’ possibile, in tale occasione, effettuare la comunicazione dei dati catastali o modificare le proprie scelte relative alla cedolare secca, barrando le apposite caselle e compilando i relativi quadri.

Decreto 193/2016

Il D.L. n. 193 del 10 ottobre 2016 (articolo 7-quater), convertito con modifiche dalla legge 1° dicembre 2016, n. 225, ha modificato l’articolo 3, comma 3, del D.L. n. 23 del 14 marzo 2011 (cedolare secca sugli affitti), introducendo alcune semplificazioni con riferimento appunto alla cedolare secca. 

Le novità riguardano la proroga del contratto con la previsione che:

• una mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto, non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nella dichiarazione dei redditi.

Chi intende beneficiare del regime sostitutivo, è tenuto a rinnovare l’opzione alla scadenza del contratto. Il rinnovo avviene con la presentazione del modello RLI entro 30 giorni dalla data della proroga.

In assenza della comunicazione della proroga, il regime di tassazione sostitutivo viene revocato con conseguente obbligo di pagamento:

• dell’imposta di registro;
• dell’imposta di bollo sul contratto di locazione;
• dell’assoggettamento dei canoni di locazione al regime ordinario.

La novità stabilita dal citato decreto prevede, in una ottica di semplificazione in tema di comportamento concludente, che la mancata comunicazione della proroga non comporti la revoca dell’opzione per il regime sostitutivo, a condizione che il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di applicare la cedolare pagando l’imposta sostitutiva e dichiarando i redditi da cedolare secca in sede, appunto, di dichiarazione dei redditi.

La mancata comunicazione della proroga, pur non comportando la revoca automatica della cedolare secca, prevede invece l’applicazione di una sanzione pari a:

• 50 euro, se il ritardo della comunicazione non è superiore a 30 giorni dalla scadenza dell’adempimento;

• 100 euro, se il ritardo nella comunicazione è superiore a 30 giorni.

E’ interessante notare che tale tipo di sanzione è prevista soltanto per la cedolare secca, in quanto relativamente ai contratti di locazione ordinari non è prevista una sanzione specifica, ma solo quella per il mancato versamento dell’imposta di registro dovuta sulla proroga.

Il codice per versare la sanzione

Il codice tributo da utilizzare per il versamento della sanzione in caso di mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto di locazione soggetto a cedolare secca è stato istituito dalla risoluzione agenziale n. 30, del 10 marzo 2017, ed è il codice:

• 1511, denominato “LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Sanzione per mancata comunicazione di proroga o risoluzione del contratto soggetto a cedolare secca” .

Compilazione del Modello F 24

Il versamento andrà effettuato aatraverso il modello F24 con elementi identificativi.

In sede di compilazione del modello, nella sezione contribuente, sono indicati:

• nei campi codice fiscale e dati anagrafici, il codice fiscale e i dati anagrafici di chi effettua il versamento;
• nel campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore  fallimentare”, il codice fiscale del soggetto, quale controparte (oppure di una delle controparti), unitamente al codice identificativo 63, da indicare nel campo codice identificativo.

Nella sezione "Erario ed Altro", sono invece indicati:

• nei campi codice ufficio e codice atto, nessun valore;
• nel campo tipo, la lettera F (identificativo registro);
• nel campo elementi identificativi, il codice identificativo (composto da 17 caratteri) del contratto, reperibile nella copia del modello di richiesta di registrazione del contratto restituito dall’ufficio o, per i contratti registrati per via telematica, nella ricevuta di registrazione;
• nel campo anno di riferimento, in caso di “proroga” è indicato l’anno della data di inizio proroga, in caso di “risoluzione” è indicato l’anno della data di risoluzione, nel formato “AAAA”.

Il codice identificativo del contratto

Il codice identificativo del contratto è anche reperibile attraverso la funzione “Ricerca codice identificativo del contratto di locazione”, sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it

Nel caso in cui il suddetto codice identificativo non sia disponibile, il campo elementi identificativi è valorizzato con l’indicazione di un codice (composto da 16 caratteri) che si determina con le seguenti regole:

• nei caratteri da 1 a 3 è inserito il codice Ufficio presso il quale è stato registrato il contratto;
• nei caratteri da 4 a 5 sono inserite le ultime due cifre dell’anno di registrazione;
• nei caratteri da 6 a 7 è inserita la serie di registrazione (in caso di numero inferiore di caratteri, completare gli spazi, a partire da sinistra, con gli zeri (0);
• nei caratteri da 8 a 13 è inserito il numero di registrazione (in caso di numero inferiore di caratteri, completare gli spazi, a partire da sinistra, con gli zeri (0);
• nei caratteri da 14 a 16 è inserito, se presente, il sottonumero di registrazione oppure 000.

Calcolo del codice identificativo

Contratto di locazione registrato presso l’Ufficio territoriale: Codice ufficio TMD.

• Anno di registrazione 2015: 15;
• Serie di registrazione  5: 05;
• Numero di registrazione 11852: 011852;
• Nessun sottonumero di registrazione: 000

La sequenza da inserire nel campo elementi identificativi è:TMD1505011852000.