E’ confermativo il parere fornito dall’Agenzia delle Entrate ad un quesito riguardante la possibilità di optare per la cedolare secca da parte dell’acquirente di un appartamento (accatastato A/2), al momento locato a un condominio, e destinato al custode che “lo utilizza per abitazione principale propria e del di lui nucleo familiare con divieto di richiedere per la locazione altri benefici o vantaggi fiscali diversi da quelli derivanti dalla presente locazione”.
Nella risposta n. 790 del 24 novembre 2021, l’Agenzia ricorda che l’opzione per la cedolare secca spetta alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni.
Il regime della cedolare secca è riservato ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A/10).
L’opzione esplica riflessi anche sul conduttore che, per la durata della cedolare secca, è esonerato dal versamento dell'imposta di registro sul contratto di locazione.
La disciplina della cedolare secca richiede anche che il conduttore non agisca nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, pur se gli immobili vengono utilizzati dal locatario per le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti.
Dunque, trattando il caso posto all’attenzione del Fisco, il conduttore è un condominio che è una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini e una comproprietà sui beni comuni dell'immobile.
Il condominio non esercita, pertanto, attività di impresa, o di arti e professioni e l'immobile oggetto di locazione è destinato ad accogliere il portiere dello stabile che lo usa come abitazione principale propria e dei familiari.
In definitiva, se il locatore subentrante è una persona fisica che non agisce nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni, è ammesso optare per il regime
della cedolare secca.
Per quanto riguarda le modalità, la risposta n. 790/2021 precisa che la scelta per il regime in parola può avvenire mediante presentazione del modello Rli entro l'ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro, in quanto il subentro nella titolarità del contratto di locazione avviene senza soluzione dello stesso.
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