Casa in costruzione. Nullità del contratto per mancanza di fideiussione

In tema di acquisto di case in costruzione, la violazione dell'art. 2 del D. Lgs. n. 122/2005 - che, si rammenta, impone al costruttore l'obbligo di rilasciare e consegnare all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme riscosse - costituisce una nullità c.d. di protezione.

Gli arbitri eventualmente investiti della controversia sulla compravendita, hanno l'obbligo di segnalare alla parte l'eventuale esistenza di tale nullità e, qualora non lo facciano, la segnalazione ricade a carico del giudice statale adito in sede di impugnazione del lodo.

La mancata segnalazione della nullità di protezione, ciò posto, è motivo di impugnazione ai sensi dell'art. 829, comma 3 c.p.c., attenendo, la disposizione che commina la nullità di protezione, all'ordine pubblico comunitario.

E' quanto precisato dalla Corte di cassazione nel testo della sentenza n. 14405 del 6 maggio 2022, pronunciata in ordine ad una causa avente ad oggetto l'impugnazione del lodo arbitrale che aveva deciso una controversia instaurata tra le parti contraenti di un contratto preliminare di vendita, relativo a una villetta in costruzione.

L'acquirente aveva impugnato il lodo sostenendo, tra gli altri motivi, la nullità del medesimo per avere gli arbitri omesso di rilevare d'ufficio la nullità di protezione prevista in proprio favore dall'art. 2 del Decreto legislativo richiamato, in quanto controparte non aveva stipulato la prescritta fideiussione.

Nella decisione è stata richiamata la giurisprudenza della Corte europea di giustizia secondo la quale: "il giudice nazionale, chiamato a pronunciarsi sull'impugnazione di un lodo arbitrale, ove ritenga che tale accordo contenga una clausola abusiva, deve rilevare la nullità dell'accordo arbitrale e annullare il lodo anche qualora il consumatore non abbia fatto valere tale nullità nell'ambito del procedimento arbitrale, ma solo in quello per l'impugnazione del lodo; tale facoltà va riconosciuta al giudice nazionale in quanto è necessaria per garantire al contraente debole una tutela effettiva, tenuto conto, in particolare, del rischio che questi ignori i suoi diritti o incontri difficoltà per esercitarli".

Gli arbitri, nella vicenda esaminata, avevano l'obbligo di segnalare alla parte l'esistenza della nullità e, non avendolo fatto, l'acquirente era legittimata a impugnare il lodo ex art. 829, comma 3, c.p.c., ai sensi del quale "l'impugnazione per violazione delle regole di diritto relative al merito della controversia è in ogni caso ammessa per contrarietà all'ordine pubblico".