Assegnazione casa familiare dopo la vendita a terzi. E’ opponibile?

Con ordinanza n. 9990 depositata ieri, 10 aprile 2019, la Corte di cassazione ha fornito utili precisazioni in ordine alla questione della opponibilità dell’assegnazione della casa familiare al coniuge collocatario di figli minori, in caso di cessione dell’immobile a terzi.

Gli Ermellini, in primo luogo, hanno reso una compiuta disamina della questione, per come risolta dalla giurisprudenza nei vari casi in cui si è via via presentata.

Quale diritto prevale?

Questa volta, si trattava di chiarire i termini della opponibilità dell’assegnazione nel caso di casa familiare venduta ad un terzo e, successivamente, assegnata, in sede di separazione o divorzio, al coniuge affidatario dei figli.

Era, ossia, in dubbio la prevalenza del diritto di abitazione dell’affidatario rispetto al diritto del terzo di disporre della casa da lui acquistata prima dell’assegnazione.

Assegnazione opponibile solo con clausola di rispetto o precedente comodato

Orbene, la Suprema corte ha risolto questa vicenda stabilendo la prevalenza del diritto dell’assegnatario solo nel caso in cui il terzo abbia effettuato il suo acquisto con una “clausola di rispetto” della situazione abitativa in essere oppure se abbia stipulato un contratto di comodato con coloro che occupano l’abitazione.

Negli altri casi - ha riconosciuto la Cassazione - al terzo acquirente non è opponibile l’assegnazione della casa coniugale successivamente disposta, prevalendo il diritto precedentemente acquisito.

Principio di diritto della Cassazione

Sul punto, la Terza sezione civile ha enunciato un preciso principio di diritto, secondo cui, rispetto alla cessione al terzo effettuata in costanza di matrimonio da parte del coniuge esclusivo proprietario, il provvedimento di assegnazione della casa familiare all’altro coniuge - non titolare di diritti reali sul bene medesimo - emesso in data successiva a quello dell’atto di acquisto compiuto dal terzo, è a questi opponibile ai sensi dell’articolo 155 quater cc e della disposizione dell’articolo 6, comma 6, della Legge n. 898/1970, in due sole ipotesi.

Ovvero, solo se:

• si ravvisi l’instaurazione di un preesistente rapporto, in corso di esecuzione, tra il terzo ed il predetto coniuge dal quale quest’ultimo derivi il diritto di godimento funzionale alle esigenze della famiglia (ipotesi che ricorre quando il terzo abbia acquistato la proprietà con clausola di rispetto del titolo di detenzione qualificata derivante al coniuge dal negozio familiare);

oppure

• nel caso in cui il terzo abbia inteso concludere un contratto di comodato, in funzione delle esigenze del residuo nucleo familiare, con il coniuge occupante l’immobile.

In detti casi, non è sufficiente la mera consapevolezza da parte del terzo, al momento dell’acquisto, della pregressa situazione di fatto di utilizzo del bene immobile da parte della famiglia.