Alloggio sociale con riscatto. Studio del Notariato

“Il riscatto a termine dell’alloggio sociale” è l’argomento di cui tratta un recente Studio del Notariato, approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici il 25 ottobre 2017.

L’elaborato, si occupa della nuova disciplina della locazione con clausola di riscatto di alloggi sociali, di cui all’articolo 8 del convertito Decreto legge n. 47/2014, grazie alla quale al conduttore di un alloggio di edilizia sovvenzionata, viene riconosciuta la possibilità di acquistare la proprietà dell’alloggio medesimo.

Alloggi sociali

La norma in oggetto - viene precisato - riguarda solo quegli alloggi che possano definirsi “sociali” ai sensi del Decreto del ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008, e quindi quelli per la cui costruzione o recupero l’operatore (pubblico o privato) può fruire di contributi o agevolazioni pubbliche, a condizione di destinare gli alloggi così realizzati, in primis, alla locazione, con durata non inferiore a otto anni.

In particolare, la facoltà del riscatto dell’alloggio e le relative condizione economiche possono essere stabilite nelle convenzioni con le quali, a fronte del riconoscimento di tali agevolazioni, vengono disciplinate le modalità di locazione degli alloggi sociali.

Ricordata, inoltre, la recente pubblicazione (7 agosto 2017), del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di disciplina delle clausole standard dei contratti locativi e di futuro riscatto, le tempistiche, gli altri aspetti ritenuti rilevanti nel rapporto nonché le modalità di determinazione e di fruizione del credito d'imposta, pubblicazione che ha reso la disciplina in tema di locazione con patto di ricatto, discendente dal citato Decreto legge n. 47/2014, "a tutti gli effetti operativa". 

Contratto e clausola di riscatto, caratteristiche

Nello studio vengono quindi esaminate le caratteristiche che deve avere il contratto di locazione con patto di riscatto, con la precisazione che qualsiasi immobile destinabile o trasformabile in alloggio sociale, comprese le sue pertinenze, può accedere ai contratti di locazione e di futuro riscatto.

Specificati, quindi, i requisiti che devono essere contenuti nella clausola di riscatto, inserita nel contratto di locazione.

In particolare, viene precisato che:

• il riscatto non può essere esercitato prima di sette anni dall’inizio di locazione (ma comunque entro i dieci anni dalla data di inizio della locazione);
• il riscatto può essere esercitato solo da conduttori privi di altra abitazione di proprietà adeguata alle esigenze del nucleo familiare;
• chi esercita il riscatto non può rivendere l’immobile prima dello scadere dei cinque anni.

A seguire, l’articolato si sofferma sui particolari vantaggi di carattere fiscale riconosciuti agli operatori che stipulano tali tipi di contratti, nonché sul trattamento fiscale agli stessi applicabile.

Estensione disciplina

Per finire, viene sottolineato come la disciplina dettata per la locazione con clausola di riscatto sia stata estesa anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e alla vendita con riserva di proprietà. Questo, sempre che si tratti di contratti stipulati dopo l’entrata in vigore del decreto in commento.