Usufrutto costituito a favore di terzi: corretto trattamento fiscale

Un proprietario di un terreno agricolo chiede chiarimenti in merito al corretto trattamento fiscale da applicare ad un'operazione che prevede il trasferimento di diritti reali, cioè dei diritti che conferiscono al titolare un potere assoluto ed immediato. Nello specifico, si tratta della costituzione del diritto di usufrutto e del diritto di servitù prediale su un terreno agricolo.

Si vuole sapere se i corrispettivi pattuiti per tali diritti generano un'eventuale emersione di plusvalenza tassabile ai sensi dell'articolo 67 del TUIR o, comunque, se gli stessi costituiscano reddito imponibile.

L’Agenzia delle Entrate si esprime con la risposta ad interpello n. 381 del 12 luglio 2023, nella quale l’atto di costituzione del diritto di usufrutto viene trattato in modo diverso dall’atto di costituzione di servitù.

Costituzione diritto di usufrutto su terreno agricolo, quale tassazione?

L’Agenzia delle Entrate rinvia alla risoluzione 12 gennaio 1993, n. 20, relativa al corretto trattamento fiscale da riservare alla concessione trentennale di un diritto di usufrutto su un immobile da parte di una persona fisica, che specifica che: “ai fini dell'imposizione tributaria diretta è del tutto irrilevante la questione posta in ordine all'uso del termine ''concessione'' dal momento che il presupposto impositivo, preveduto dall'art. 81 [ora articolo 67], comma 1, lett. h) del D.P.R. 917/86, si realizza in capo al cedente il diritto reale di godimento, dovendosi intendere il termine ''concessione'' adoperato in senso atecnico in riferimento a tutti gli atti giuridici aventi l'effetto di trasferire ad altri la potenzialità reddituale di un immobile”.

Pertanto, in applicazione del citato articolo 67, comma 1, lett. h), del TUIR, il corrispettivo percepito dal proprietario persona fisica a fronte della costituzione del diritto di usufrutto costituisce reddito diverso da tassare ai sensi del successivo articolo 71 del medesimo TUIR.

E per quanto riguarda la costituzione del diritto di servitù?

Sempre nella risposta n. 381/2023, l’Agenzia delle Entrate, in relazione alla costituzione di servitù prediale, invece, osserva che, ai sensi dell'articolo 1027 del Codice civile, tale servitù consiste “nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario” e può essere coattiva.

Relativamente al trattamento fiscale da applicare alla costituzione del diritto di servitù di cavidotto e di passaggio sulla porzione di terreno agricolo che, come riferisce l'Istante, è posseduta da oltre 5 anni, l'Agenzia ritiene che, non emergano plusvalenze tassabili ai sensi del citato articolo 67, comma 1, lett. b), in quanto la costituzione di tale diritto interviene dopo cinque anni dall'acquisto del terreno.

Infine, osserva l’Agenzia, il corrispettivo pagato per le obbligazioni accessorie che il contratto pone a carico del proprietario del terreno, a favore dell’usufruttuario, generi redditi diversi ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. l) del TUIR, in quanto derivante “dalla assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere”.