Il Salva Casa è legge: il testo in Gazzetta. Dal 28 luglio le nuove sanatorie

La Legge n. 105 del 24 luglio 2024, di conversione, con modificazioni, del Decreto legge del 29.05.2024 n. 69, recante "Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica", è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27 luglio 2024. Sullo stesso numero anche il testo del decreto legge n. 69/2024 coordinato con le modifiche apportate durante l’iter parlamentare.

Iter veloce in Senato

Il 24 luglio 2024, il Senato aveva terminato l’esame della legge di conversione del Dl n. 69/2024, noto come "Salva Casa", licenziando il testo modificato dalla Camera.

Il decreto, reso inattaccabile grazie alla questione di fiducia, è stato ratificato con 106 voti favorevoli, 68 contrari e un'astensione. L'iter è stato molto veloce: la discussione a Palazzo Madama si è completata in soli due giorni.

Il provvedimento, molto importante per il settore edilizio, introduce regole definitive per la sanatoria edilizia del 2024, segnando un passo significativo verso la semplificazione delle procedure urbanistiche. Nonostante i numerosi tentativi dell'opposizione di fermare l'approvazione, proponendo una vasta gamma di emendamenti e sollevando una questione pregiudiziale in aula, il testo è stato confermato identico a quello già passato dalla Camera.

L'iter accelerato del decreto in Senato ha permesso di concludere la conversione in tempi record, consolidando le venti modifiche introdotte alla Camera, che diventeranno definitive con la pubblicazione ufficiale della legge di conversione. Le nuove disposizioni, operative già dalla prossima settimana, si applicheranno principalmente a lievi difformità costruttive, includendo variazioni essenziali e tolleranze legate ai requisiti igienico-sanitari, oltre alla possibilità di regolarizzare le varianti ante 1977 e le difformità non contestate al momento del rilascio dell’agibilità degli immobili.

L'obiettivo dichiarato del decreto è quello di "liberare" gli immobili da una normativa eccessivamente rigida e frammentata, che ne ha ostacolato la commerciabilità e l'accesso a finanziamenti. Si prevede che, con l'entrata in vigore di queste norme, vi sarà un impatto significativo sul mercato immobiliare, soprattutto a partire da settembre.

Il Salva casa bis, la nuova versione

Il decreto legge n. 69 recante “Disposizioni urgenti in materia di Semplificazione edilizia e urbanistica” appare molto più complesso rispetto al testo che a fine maggio 2024 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Il provvedimento promosso come un intervento mirato a gestire le piccole difformità, presenti in milioni di immobili in tutta Italia, ha subito numerose modifiche durante l’iter di conversione in legge, tanto da apparire ora in una veste completamente nuova.

La versione rinnovata e ampliata del testo originale, definito come "Salva Casa bis", ha inglobato venti modifiche che hanno introdotto una serie di novità rilevanti, tra cui una sanatoria più estesa rispetto a quella precedente e l'aggiornamento dei criteri di abitabilità. Tutto ciò al fine di permettere l’utilizzo di immobili che presentano altezze e superfici inferiori rispetto agli standard tradizionali.

Nello specifico, il testo approvato del decreto "Salva Casa" introduce le seguenti significative novità:

• estensione delle sanatorie: il decreto espande le sanatorie per includere non solo piccole irregolarità ma anche modifiche maggiori come gli aumenti di cubatura, a condizione che queste siano in linea con i piani regolatori comunali;
• aggiornamento delle norme di abitabilità: vengono adottati nuovi criteri per l'abitabilità che consentono di utilizzare immobili con dimensioni e altezze inferiori, incentivando il riutilizzo degli spazi esistenti;
• facilitazione nei cambi di destinazione d'uso: le procedure per modificare la destinazione d'uso delle proprietà immobiliari sono state semplificate, sia per le modifiche che richiedono lavori edilizi sia per quelle che non ne necessitano;
• protezione in condominio: una nuova normativa protegge i singoli immobili dagli abusi relativi alle parti comuni dei condomini;
• iniziativa sblocca incompiute: introduce un intervento per gestire e risolvere il problema delle costruzioni incompiute, attraverso demolizioni o completamenti;
• risvolti finanziari per i comuni: i fondi ricavati dalle sanatorie e dalla vendita di immobili abusivi saranno parzialmente destinati alla demolizione di costruzioni abusive o incompiute.

Successivamente, l'attuazione di queste normative sarà principalmente affidata agli enti locali.

Il decreto è stato accolto dalla maggioranza come una "rivoluzione liberale" di cui beneficeranno milioni di cittadini italiani, in quanto porta semplificazioni, snellimento della burocrazia e regole di buon senso.

Di diverso avviso l’opposizione, che lo ha fortemente criticato per essere considerato come un condono edilizio che potrebbe incentivare la speculazione nel settore immobiliare.

Vediamo alcune delle novità più significative.

Salva Casa, le nuove regole per le sanatorie edilizie

Il decreto "Salva Casa" introduce riforme significative nel campo delle sanatorie edilizie, rivoluzionando il modo in cui possono essere regolarizzate le difformità costruttive. Al centro di queste novità vi è il nuovo articolo 36 bis, che istituisce l'«accertamento di conformità». Originariamente, questa disposizione mirava a regolarizzare solo le piccole difformità rispetto ai piani presentati ai Comuni. Tuttavia, durante l'iter parlamentare, la norma è stata estesa per includere anche difformità più significative, definite come «variazioni essenziali», tra cui gli aumenti di cubatura.

La sanatoria richiede una "doppia conformità semplificata", ovvero il rispetto delle norme edilizie vigenti al momento della realizzazione dell'opera e delle norme urbanistiche vigenti al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Ciò significa che la regolarizzazione non ammette deroghe automatiche. Le sanzioni economiche previste sono state ridotte e variano a seconda dei casi: possono essere pari al doppio del contributo di costruzione o al doppio dell’incremento di valore dell’immobile, con un tetto massimo di 10mila euro.

Inoltre, il decreto smantella il principio della "doppia conforme", che precedentemente subordinava la sanabilità di un'opera al rispetto sia della normativa vigente alla data di presentazione della pratica edilizia in sanatoria, sia della normativa in vigore al momento dell'abuso. Ora, è possibile anche sanare nuove superfici o volumi in immobili sottoposti a vincoli, anche in assenza di autorizzazione paesaggistica. Queste modifiche rappresentano un cambiamento fondamentale, semplificando significativamente il processo di sanatoria per una vasta gamma di irregolarità edilizie.

Aggiornamenti sulle tolleranze costruttive nel "Salva Casa"

Il decreto "Salva Casa" ha introdotto nuove disposizioni relative alle tolleranze costruttive, ossia le discrepanze consentite tra le dimensioni autorizzate e quelle effettivamente realizzate in cantiere. Con le recenti modifiche, il decreto stabilisce cinque scaglioni di tolleranza basati sulla superficie utile delle unità immobiliari: il 2% per quelle superiori ai 500 metri quadrati, il 3% per quelle tra i 300 e i 500 metri quadrati, il 4% per quelle tra i 100 e i 300 metri quadrati, e il 5% per quelle sotto i 100 metri quadrati. In aggiunta, una nuova soglia è stata inserita, portando la tolleranza al 6% per le unità inferiori ai 60 metri quadrati.

Parallelamente, sono state riviste anche le somme dovute in caso di sanatoria. La misura massima dell’oblazione è stata ridotta significativamente, passando da 30.284 euro a 10.328 euro, mentre il limite minimo rimane a 1.032 euro. Se un intervento rispetta la "doppia conformità", ovvero è in linea con le normative urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda, l'importo da pagare si riduce ulteriormente, variando tra 516 euro e 5.164 euro. Queste misure mirano a semplificare la regolarizzazione delle piccole difformità edilizie e a promuovere una maggiore flessibilità nel settore delle costruzioni, riconoscendo le realtà pratiche di cantiere e le variazioni minime che possono verificarsi.

Mini abitazioni, riviste altezze e superfici

Il decreto "Salva Casa" introduce importanti modifiche per aumentare l'offerta abitativa, rivedendo i requisiti minimi per la superficie e l'altezza degli appartamenti, inclusi i micro-appartamenti e i sottotetti.

La nuova normativa prevede una superficie minima di 20 metri quadri per i monolocali, precedentemente fissata a 28 metri quadri, e di 28 metri quadri per i bilocali, ridotta dai precedenti 38 metri quadri. Inoltre, il limite di altezza è stato abbassato a 2,40 metri, rispetto ai 2,70 metri precedenti. Queste modifiche permettono di ottenere il certificato di abitabilità, a condizione che il progetto rispetti i criteri igienico-sanitari, come adeguata ventilazione e dimensioni opportune delle finestre.

Un ulteriore sviluppo riguarda i sottotetti, che ora possono essere trasformati in abitazioni seguendo le normative regionali, anche se non rispettano le distanze minime usuali tra gli edifici o dai confini, purché mantengano l'aspetto originale e non superino l'altezza massima dell'edificio. Queste deroghe consentono una maggiore flessibilità nel recupero edilizio, garantendo comunque le condizioni di agibilità e il rispetto degli standard igienico-sanitari, favorendo soluzioni innovative di ristrutturazione adatte al numero di occupanti e alle loro esigenze specifiche. Il progettista ha la facoltà di convalidare i progetti che rispondono a questi criteri, inclusa l'adattabilità dello spazio per facilitare l'accesso a persone con limitazioni motorie o sensoriali, contribuendo significativamente alla riqualificazione e all'ampliamento dell'offerta abitativa.

Semplificazione dei cambi di destinazione d'uso

Il provvedimento approvato dalla Camera introduce importanti facilitazioni per i cambi di destinazione d'uso delle unità immobiliari, volti a massimizzare il riutilizzo e il recupero degli spazi esistenti, in linea con gli obiettivi di sostenibilità urbana promossi dal decreto “Salva Casa”.

I cambi di destinazione d'uso sono ammessi sia che richiedano interventi edilizi sia che non ne necessitino. In particolare, le modifiche che non comportano opere sono regolate dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia), mentre quelle che implicano lavori rientranti nell'edilizia libera o nella Categoria di Intervento a Leggera Incidenza Ambientale (Cila) seguono le stesse disposizioni.

ATTENZIONE: Per cambi di destinazione che necessitano interventi più sostanziali, sarà necessario ottenere il titolo abilitativo specifico richiesto.

Le unità immobiliari situate al piano terra o nei seminterrati sono soggette a regolamentazioni diverse. In questi casi, il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale e dagli strumenti urbanistici comunali, i quali possono stabilire condizioni particolari per l'approvazione. Le norme regionali determinano le circostanze in cui gli strumenti urbanistici comunali possono consentire il cambio di destinazione dei piani terra e seminterrati.

Decreto Salva casa. Le altre novità

Tra le altre novità entrate nel testo del Decreto “Salva Casa” da segnalare anche le semplificazioni sullo stato legittimo

Le nuove norme introdotte nel decreto durante l'iter di conversione semplificano la verifica dello stato legittimo di un immobile, ovvero l'insieme dei permessi che ne confermano la legittimità costruttiva e le modifiche successive. Con queste modifiche, ora è sufficiente riferirsi all'ultimo titolo presentato per attestare la legittimità di un immobile, semplificando notevolmente il processo per i cittadini, che non dovranno più affrontare procedure complesse e accessi agli atti comunali come richiesto precedentemente, ad esempio, per il Superbonus.

NOTA BENE: La legge di conversione ha introdotto, però una specifica: l'ultimo titolo deve essere stato rilasciato con una verifica esplicita da parte dell'amministrazione sulla validità dei titoli precedenti. Questa condizione assicura che l'immobile sia effettivamente in regola con le normative edilizie pregresse.

Incluse anche alcune disposizioni specifiche per l'edilizia libera con chiarimenti su alcuni tipi di interventi. Le vetrate panoramiche amovibili, note come Vepa, possono ora essere installate senza permessi per chiudere logge e porticati interni agli edifici, a condizione che questi spazi non siano soggetti a diritti di uso pubblico. Inoltre, le opere realizzate per la protezione dagli agenti atmosferici, come le tende da sole, sono considerate parte dell'edilizia libera, nonostante le controversie passate. Durante la conversione del decreto, le pergole bioclimatiche, strutture orientabili progettate per la protezione climatica, sono state esplicitamente incluse in questa categoria di lavori esentati da permessi.

Inoltre, il decreto introduce la possibilità di sanare una serie di irregolarità costruttive realizzate entro il 24 maggio 2024.

Si tratta delle casistiche che includono:

• il dimensionamento ridotto dell'edificio,
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali,
• le irregolarità nei muri esterni e interni,
• le ubicazioni difformi delle aperture interne,
• l’esecuzione difforme di opere considerate manutenzione ordinaria,
• le correzioni di errori progettuali direttamente in cantiere e di errori materiali nella rappresentazione progettuale delle opere.

Tali irregolarità, note come tolleranze esecutive, ora possono essere regolarizzate, rendendo legittima anche una collocazione differente delle porte rispetto a quanto previsto nei titoli comunali.

Infine, il decreto “Salva Casa” prevede una procedura accelerata per la sanatoria di alcune difformità risalenti a prima del 1977, un anno significativo in cui non esistevano normative specifiche per regolarizzare le varianti costruttive apportate direttamente in cantiere.

Per molti immobili costruiti prima di questa data e presentanti irregolarità, sarà ora sufficiente certificare la data di realizzazione dell'intervento tramite un professionista e pagare la sanzione prevista, la stessa applicabile per l'accertamento di conformità. La procedura è semplificata anche per chi ha già ottenuto dal Comune l'abitabilità del proprio immobile senza contestazioni, dove si applicheranno le regole relative alle tolleranze costruttive.