Rebus-Iva sulle immobiliari

Dal 4 luglio scorso, dopo l’approvazione definitiva della “manovra d’estate”, le società immobiliari che effettuano compravendite di immobili abitativi e strumentali non possono separare l’attivo come prevede l’articolo 36 del Dpr 633/72. Tutto ciò ha portato ad un  disparità ingiustificata per tale categoria di società che, da quella data, devono vendere in esenzione di imposta le unità immobiliari abitative. Sull’argomento è intervenuta anche la circolare n. 33/E del 16 novembre, che pure illustrando il nuovo regime fiscale per gli immobili, nulla dice però al riguardo. La regola generale, contenuta nell’articolo 36 del Dpr 633/72, prevede che il contribuente debba tenere una sola contabilità ai fini Iva e i suoi registri debbano accogliere indistintamente tutte le operazioni relative alle varie attività esercitate. Esistono poi delle deroghe a questa regola generale, che obbligano il contribuente all’applicazione separata dell’imposta, mentre in altri casi consentono allo stesso di optare per la separazione volontaria delle attività. La separazione si può operare per tutte quelle attività previste nella classificazione Atecofin 2004, la quale però prevede un unico codice di attività e, quindi, in assenza di una deroga normativa espressa, non sarà possibile adottare la contabilità separata per ridurre gli effetti del pro-rata di detrazione. Infatti, il citato articolo 36 consente alle imprese di gestione immobiliare, che effettuano come attività prevalente o esclusiva la locazione di immobili, di applicare la separazione dell’imposta per l’attività di locazione di immobili abitativi, esente da Iva e per l’attività di locazione di altri immobili o altri fabbricati, imponibile anche per opzione. Le società immobiliari per rivendita, invece, avendo un unico codice di attività, in assenza di una deroga espressa, non possono separare la rivendita di unità immobiliari abitative da quelle strumentali. Dunque, quest’ultime devono cedere in esenzione di imposta i fabbricati abitativi, mentre possono vendere con l’applicazione dell’Iva, anche per opzione, quelli destinati ad usi diversi. L’applicazione dell’Iva è obbligatoria, a prescindere da qualsiasi opzione, nei seguenti due casi: vendite di fabbricati non abitativi effettuate nei confronti di cessionari soggetti passivi d’imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d’imposta in percentuale pari o inferiore al 25%; vendite di fabbricati non abitativi effettuate nei confronti di cessionari che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni.  

La circolare n. 33/E, con l’occasione di fornire chiarimenti in tema di adempimenti telematici da effettuare entro il 30 novembre, indica alcune soluzioni di stampo più generale e da riferire alle nuove norme in tema di imposizione indiretta delle transazioni immobiliari. In particolare, si precisa che le locazioni già registrate volontariamente e assoggettate a imposta in misura fissa devono essere ri-registrate. E’ valido il vincolo pertinenziale per individuare il regime Iva applicabile alle cessioni principali e accessorie. La norma antielusiva si applica solo alle locazioni d’azienda finalizzate dal 12 agosto 2006, mentre quelle precedenti anche se in corso al 4 luglio non devono essere assoggettate ad alcuna registrazione entro il 23 novembre.