Acquisto e costruzione dell’abitazione principale
Tra le diverse detrazioni Irpef da far valere nella dichiarazione dei redditi vi è quella del 19% prevista per gli interessi sui mutui stipulati per l’acquisto o la costruzione dell’abitazione principale. Per la detrazione è necessaria la coincidenza tra acquirente dell’immobile e intestatario del mutuo (con alcune eccezioni), inoltre l’immobile acquistato deve essere adibito ad abitazione principale entro un certo periodo di tempo (che varia a seconda del momento in cui è stato stipulato il mutuo).
Il limite massimo per la detrazione è di 4.000 euro (inclusi gli oneri accessori e le quote di rivalutazione), limite che deve intendersi riferito nel complesso (se ad esempio il mutuo è cointestato con il coniuge e questi non è a carico, il limite è da intendersi di 2.000 per ciascuno dei coniugi).
Tra le spese sostenute dal contribuente che danno diritto alla detrazione Irpef del 19% vi sono anche gli interessi passivi per mutui ipotecari stipulati per l’acquisto di immobili adibiti ad abitazione principale. Con riferimento al 2015 e quindi al modello 730/2016 e Unico PF 2016 l’importo da indicare in dichiarazione dovrà essere riportato al rigo E7 del Modello 730/2016 o al rigo RP7 del Modello Unico/2016. In dichiarazione si dovrà indicare la spesa effettivamente sostenuta nel 2015.
Si ricorda che per abitazione principale si intende “quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente”, e a tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione effettuata ai sensi del DPR n. 445 del 28.12.2000 con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.
Nota Bene - Per beneficiare della detrazione è sempre necessario, oltre all’intestazione del mutuo,essere proprietario dell’immobile, ad eccezione dei mutui contratti anteriormente al 1991 per i quali è prevista la detraibilità anche per i soggetti che non siano titolari di redditi di fabbricati.
La detrazione spetta al proprietario ed intestatario del contratto di mutuo anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare ovvero il coniuge, i parenti entro il 3° grado ed affini entro il 2° grado. Va detto che se lo stesso contribuente contrae un mutuo per l’acquisto della propria abitazione principale, ed un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale di un suo familiare, la detrazione spetta solo sull’immobile adibito a propria abitazione principale.
La detrazione spetta al soggetto che dall’atto di acquisto risulta essere il proprietario o il nudo proprietario, non spetta mai all’usufruttuario che non ha la proprietà dell’immobile. Infine la variazione della dimora (ad esempio per ordinanza di sgombero per causa di forza maggiore) non preclude il diritto alla detrazione purché le rate del mutuo siano regolarmente versate e l’onere resti effettivamente a carico del contribuente beneficiario della detrazione.
Oltre agli interessi passivi sono comprese nella detrazione anche gli oneri accessori sostenuti per la stipula del mutuo. Nel computo della spesa detraibile rientra:
Osserva - Le spese notarili includono sia l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo (con esclusione di quelle sostenute per il contratto di compravendita) sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente come l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.
Per aver diritto alla detrazione è necessario che siano rispettate determinate condizioni previste dal legislatore e occorre distinguere il periodo in cui è stato stipulato il mutuo, in particolare si individuano:
Per i mutui stipulati dal 2001 la detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo. Non si tiene conto delle variazioni dell’abitazione principale derivanti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, ma in questo caso l’immobile non deve essere locato.
Per i mutui stipulati prima del 1° gennaio 2001 la detrazione è ammessa a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro sei mesi dall’acquisto, a meno che al 1° gennaio 2001 non fosse già decorso il termine semestrale previsto dalla disciplina previgente.
Per i soli mutui stipulati nel corso dell’anno 1993 la detrazione spetta purché l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994. Non si tiene conto del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella del mutuo, se l’originario contratto di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale viene estinto e ne viene stipulato uno nuovo, anche con una banca diversa, compresa l’ipotesi di surrogazione per volontà del debitore (art. 8 del decreto legge n. 7 del 31/01/2007).
In questa ipotesi come pure in caso di rinegoziazione del mutuo, il diritto alla detrazione spetta per un importo non superiore a quello che risulterebbe con riferimento alla quota residua di capitale del vecchio mutuo, maggiorata delle spese e degli oneri accessori correlati con l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione del nuovo. Se l’immobile acquistato è sottoposto a ristrutturazione edilizia la detrazione spetta dalla data in cui viene adibito ad abitazione principale purché questo avvenga sempre entro due anni dall’acquisto.
Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993, la detrazione spetta su un importo massimo di 4.000,00 euro per ciascun intestatario del mutuo ed è ammessa a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993 e che nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi il contribuente non abbia variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro.
Se nel corso dell’anno l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (per motivi diversi da quelli di lavoro), a partire dallo stesso anno la detrazione spetta solo sull’importo massimo di 2.065,83 euro per ciascun intestatario del mutuo. Anche in questo caso permane il diritto alla detrazione nel caso di rinegoziazione del contratto di mutuo e si continua ad applicare la disciplina fiscale relativa al mutuo che viene estinto.
Se il contribuente non utilizza più l’immobile come abitazione principale (per motivi diversi da quelli di lavoro o per motivi diversi dal ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari) viene meno il diritto alla detrazione. In particolare si perde il diritto a decorrere dall’anno successivo quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Si riacquista il diritto alla detrazione sulle rate residue del mutuo quando l’abitazione viene riadibita ad abitazione principale.
Osserva - Se il contribuente in caso di acquisto dell’unità immobiliare da un’impresa, non trasferisca la residenza in tale immobile entro 12 mesi dall’acquisto, perde il diritto alla detrazione anche qualora la causa del mancato trasferimento non sia a lui imputabile ma sia imputabile al Comune il quale non rilascia per tempo il certificato di abitabilità.
L’importo massimo della spesa per cui spetta la detrazione è di 4.000 euro e alla formazione di tale limite concorrono gli interessi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione. L’importo va ripartito con i cointestatari del mutuo, e se i mutuatari sono i due coniugi ciascuno non a carico fiscalmente dell’altro, il limite di spesa su cui calcolare la detrazione è di 2.000 euro ciascuno.
Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi. La predetta regola vale per i contratti di mutuo stipulati a decorrere dall’1/1/1993. Per i mutui stipulati anteriormente alla predetta data il limite massimo di spesa di 4.000 euro è da intendersi riferito a ciascun intestatario del mutuo. Tuttavia per tali mutui non è possibile fruire della detrazione per la quota del coniuge fiscalmente a carico. Nel caso di due coniugi ognuno dei quali intestatario di un proprio mutuo riferito ciascuno ad immobili diversi e che rappresentano la propria abitazione principale, ognuno di essi può detrarre gli interessi sul proprio mutuo nel limite massimo di spesa di 4.000 euro.
Nel caso in cui successivamente all’accensione del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale, viene stipulato un altro mutuo per l’acquisto di un’unità immobiliare adiacente da destinare all’ampliamento dell’abitazione principale, si potranno detrarre anche gli interessi passivi e gli oneri accessori legati a questo secondo mutuo sempre nel limite complessivo di 4.000 euro. La detrazione potrà essere fruita solo dopo che è stato realizzato l’accorpamento con l’abitazione principale acquistata con il primo mutuo. La detrazione non spetta se il mutuo è stato stipulato per acquistare in maniera separata dall’abitazione principale una sua eventuale pertinenza come ad esempio garage, cantina, in quanto le pertinenze devono essere state acquistate insieme all’abitazione principale per la quale il mutuo è stato stipulato.
Per gli appartenenti alle Forze dell’ordine e con riferimento alla detrazione, questi soggetti possono detrarre gli interessi passivi solo ed esclusivamente con riferimento al caso in cui il mutuo è stato acceso per acquistare l’unico immobile di proprietà indipendentemente dal fatto che esso sia adibito o meno a propria abitazione principale. Non si potranno detrarre gli interessi se al momento dell’acquisto dell’unità immobiliare su cui è stipulato il mutuo il contribuente sia già proprietario di un altro immobile, a nulla rilevando se su quest’ultimo gravi un diritto reale di godimento.
In caso di separazione legale anche il coniuge separato finché non interviene l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. Nel caso in cui sia intervenuto il divorzio anche al coniuge non assegnatario dell’immobile su cui è stato stipulato il mutuo, spetterà (o continuerà a spettare) la detrazione per la sua competenza, a condizione che presso l’immobile in oggetto abbiano dimora abituale i suoi familiari.
Se invece in seguito alla separazione, l’immobile acquistato in precedenza da entrambi i coniugi in comproprietà e su cui fu stipulato il mutuo cointestato diventi di proprietà esclusiva di uno dei due e questi si sia accollato il mutuo, la detrazione potrà essere fruita interamente dal coniuge accollatario anche se il mutuo continua ad essere intestato ad entrambi. L’accollo deve risultare nell’atto pubblico di trasferimento dell’immobile (o in una scrittura privata autenticata). Inoltre il coniuge interamente proprietario dell’immobile dovrà attestare (integrando la certificazione rilasciata dalla banca da cui risultano gli interessi versati nell’anno d’imposta e su cui spetta la detrazione) tramite autocertificazione che l’intero onere è stato da lui sostenuto.
Se la somma del mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale è superiore rispetto al costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 15/E/2005), la detrazione spetta nella misura del rapporto tra costo di acquisto dell’immobile (comprensivo degli oneri accessori) e capitale del mutuo preso a prestito (Riparametrazione). La misura della detrazione segue sempre l’intestazione del mutuo e non quella dell’immobile e se l’immobile è intestato al 40% alla moglie e il 60% al marito, mentre il mutuo è cointestato, gli interessi saranno detraibili nella misura del 50% ciascuno (Può comunque capitare che nel contratto di mutuo la percentuale di intestazione possa essere determinata in misura diversa per i coniugi). La riparametrazione dovrà essere effettuata anche in caso di rinegoziazione del mutuo, in tal caso il diritto alla detrazione spetta nei limiti della quota di capitale residua del vecchio mutuo risultante alla data di rinegoziazione. Alla quota di capitale residua si aggiungono gli oneri correlati (rate scadute e non pagate, rateo interessi del semestre in corso, oneri necessari all’estinzione anticipata della provvista in valuta estera, ecc.).
In caso di estinzione anticipata di un mutuo ed accensione di un nuovo mutuo (anche con una banca diversa), viene precisato dall’Agenzia delle Entrate (Risoluzione n. 57/E/2008) che nel caso in cui il mutuo estinto era intestato ad entrambi i coniugi, e il nuovo mutuo è intestato ad uno solo, permane il beneficio alla detrazione ed il nuovo intestatario potrà detrarre come unico intestatario al 100% gli interessi sul nuovo mutuo nei limiti della percentuale di riparametrazione e della spesa massima.
In caso di decesso dell’intestatario del mutuo, il diritto alla detrazione spetterà agli eredi (compreso il coniuge cointestatario) a condizione che l’accollo sia formalizzato e sempre nel rispetto dei limiti e delle condizioni previste. Gli eredi possono anche accordarsi (con atto pubblico o scrittura privata autenticata), e stabilire che il debito relativo al mutuo del de cuius se lo accolli solo uno di essi che di conseguenza beneficerà della detrazione.
Se l’immobile acquistato è sottoposto a ristrutturazione edilizia la detrazione spetta dalla data in cui viene adibito ad abitazione principale, purché questo avvenga entro due anni dall’acquisto. La detrazione può essere applicata soltanto nel caso in cui oggetto di ristrutturazione sia un immobile già idoneo, prima dell’effettuazione dei lavori ad essere adibito a dimora abituale. In caso di immobile acquistato allo stato grezzo si può fare riferimento alla detrazione relativa agli interessi passivi sui mutui contratti per la costruzione dell’abitazione principale.
Se il mutuo ipotecario relativo all’acquisto dell’abitazione principale è sovvenzionato con contributi statali o da altri Enti pubblici, erogati in conto interessi (e non in conto capitali), la detrazione spetta sull’importo pari alla differenza tra gli interessi passivi e il contributo concesso e quindi per il solo importo rimasto effettivamente a carico del contribuente. Potrebbe capitare che il contributo venga restituito dal contribuente e allora in tal caso egli potrà recuperare la quota di interessi non detratta, indicandola (ad esempio nel modello 730/2016) tra le “Altre spese” (rigo E8) con il codice 99. Qualora il contributo venga erogato in un periodo d’imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione per l’intero importo degli interessi passivi, l’ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di onere rimborsato.
Gli interessi relativi a mutui ipotecari per la costruzione dell’abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di 2.582,28 euro. La detrazione riguarda gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale.
La detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo da parte del possessore a titolo di proprietà o di altro diritto reale dell’unità immobiliare avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione. Il beneficio è riconosciuto anche agli appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia a ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia a ordinamento civile, per i mutui ipotecari relativi alla costruzione dell’unica abitazione di proprietà, a prescindere dal requisito della dimora abituale.
Per poter usufruire della detrazione in questione è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:
La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale, soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori.
Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale. La mancata destinazione ad abitazione principale dell’unità immobiliare entro sei mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione comporta la perdita del diritto alla detrazione.
La detrazione non spetta se i lavori di costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale non sono ultimati entro il termine previsto dal provvedimento edilizio che ha consentito la costruzione dell’immobile stesso (salva la possibilità di proroga).
Il diritto alla detrazione non viene meno in caso di ritardi imputabili esclusivamente all’Amministrazione comunale nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste.
Per fruire della detrazione occorre conservare esibire o trasmettere a richiesta degli uffici dell’Agenzia delle Entrate le quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo, la copia del contratto di mutuo ipotecario, le abilitazioni amministrative richieste dalla legislazione edilizia e le copie delle fatture o ricevute fiscali comprovanti le spese di costruzione dell’immobile stesso. La detrazione spetta solo sulla parte di mutuo che copre le spese documentate.
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Quadro Normativo |
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D.P.R. n. 917 del 22 dicembre 1986 D.P.R. n. 445 del 28 dicembre 2000 Circolare Agenzia delle Entrate n. 7 del 26 febbraio 2001 Circolare Agenzia delle Entrate n. 11 del 21 maggio 2014 Circolare Agenzia delle Entrate n. 20 del 13 maggio 2011 Istruzioni Modello Unico PF 2016 – Modello 730/2016 |
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