Conduttore che recede in anticipo paga i canoni del periodo di preavviso

La Corte di cassazione si è pronunciata in tema di locazione di immobile urbano nel caso di recesso anticipato del conduttore.

La Suprema corte ha, in particolare, precisato che l'accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell'immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto, non fa venir meno, per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso, l'obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l'immobile medesimo venga locato a terzi.

Sulla base di questo principio, i giudici di legittimità hanno accolto, con rinvio, il ricorso promosso dal proprietario di un immobile concesso in locazione, contro la decisione di merito che gli aveva negato il risarcimento dei danni dallo stesso asseritamente vantati nei confronti del conduttore, non solo per il deterioramento del portone di ingresso dell’appartamento, ma anche per i canoni non versati per il dovuto periodo di preavviso del recesso.

Il Tribunale, con sentenza poi confermata anche in secondo grado, aveva rigettato la domanda in relazione ad entrambi i profili, sul duplice rilievo che i danni al portone non erano stati provati e che il contratto era stato risolto per mutuo consenso delle parti.

Il ricorrente, aveva quindi contestato che il contratto fosse da considerare risolto per mutuo consenso, tanto che la conduttrice, nei propri atti difensivi, non aveva mai invocato il recesso per gravi motivi ma aveva fatto solo espresso riferimento alla raccomandata con cui aveva dettagliatamente specificato le ragioni del recesso anticipato.

Omessa considerazione di fatti decisivi

Aderendo alle doglianze del locatore, gli Ermellini hanno sottolineato come i giudici di merito avessero omesso di considerare che la stessa conduttrice aveva qualificato la propria iniziativa come recesso anticipato per gravi motivi, “ossia come esercizio di un diritto potestativo a fronte del quale l'accettazione della riconsegna ha una valenza del tutto neutra".

Diversamente – si legge nell’ordinanza n. 9271 dell’11 aprile 2017 - la non contestazione dei motivi di recesso ha come effetto la cessazione del contratto alla scadenza del termine di preavviso, “ma non può assurgere a manifestazione tacita della volontà di sciogliere consensualmente il rapporto”.

Questo fatto decisivo, omesso unitamente ad altre circostanze individuate dalla parte locatrice, anch'esse decisive, “in quanto idonee ad essere considerate - nel complesso- come sintomatiche di una volontà che, senza opporsi all'esercizio del diritto potestativo della conduttrice, non aveva rinunciato al pagamento dei canoni per il periodo di preavviso”, portava alla cassazione, con rinvio, della decisione impugnata.