Cessioni e locazioni di fabbricati, opzione Iva riformata

Pubblicato il 29 giugno 2013 Altro Vademecum dell’agenzia delle Entrate, stavolta sul regime Iva nelle cessioni e locazioni di fabbricati alla luce delle modifiche intervenute sulla disciplina ad opera dell’ art. 9 del Dl n. 83/2012. La guida, diffusa attraverso la circolare n. 22/E del 28 giugno 2013, riporta anche tabelle riassuntive che aiutano a chiarire i casi in cui è possibile esercitare l’opzione per l’applicazione dell’Iva.

In merito alla locazione, operazione normalmente esente da Iva, si spiega che:

- il locatore impresa costruttrice o di ripristino dell’immobile può esercitare l’opzione per l’applicazione dell’Iva per i fabbricati abitativi;

- qualsiasi locatore può esercitare l’opzione se gli immobili sono destinati ad “alloggi sociali” o in caso di immobili strumentali.

Quanto alle date, il regime Iva prescelto al momento della stipula è vincolante per tutta la durata del contratto in quelli stipulati a partire dalla data di entrata in vigore del decreto, 26 giugno 2012, e in quelli relativi agli alloggi sociali stipulati dal 24 gennaio 2012, ex Dl n.1/2012.

Per i contratti già in corso al momento dell’entrata in vigore del decreto, la nuova disciplina interessa soltanto i canoni di locazione non ancora pagati o non ancora fatturati (nei contratti di locazione in corso di esecuzione, è stata ammessa la possibilità di modificare il regime Iva applicato ai canoni di locazione limitatamente ai contratti assoggettati a Iva per obbligo di legge, in base alla previgente disciplina).

In tema di cessioni di fabbricati, fatti salvi i casi in cui è obbligatorio applicare l’imposta, le operazioni sono esenti sia per gli abitativi che per gli strumentali. Tuttavia:

- per i fabbricati abitativi, è possibile optare in caso di cessione effettuata da imprese costruttrici o di ripristino, ma solo dopo 5 anni dalla fine dei lavori;

- per gli “alloggi sociali” e i fabbricati strumentali, l’opzione è esercitabile da qualunque soggetto Iva.

Da evidenziare, in risposta allo Studio n. 102/2012/T del Notariato, il chiarimento circa il caso del preliminare di vendita. L’opzione Iva deve essere espressa dal cedente nel contratto di compravendita o anche nell’eventuale preliminare (e non è revocabile). La decisione del preliminare vincolerà la scelta nel rogito: si dovrà applicare l'imposta di registro sull'intero valore dell'immobile, deducendo dall'imponibile il solo corrispettivo (eventuali anticipi) già comprensivo di Iva. Se gli acconti sono stati versati senza atto preliminare e in regime di esenzione, nel contratto finale con opzione la base imponibile è rappresentata dalla somma dovuta a saldo.