Bonus prima casa under 36, proroga e credito d’imposta con atto integrativo

L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n. 14/E, in data 18 giugno 2024, al fine di fornire chiarimenti e istruzioni dettagliate agli Uffici riguardo l'applicazione delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa da parte degli under 36.

Il documento di prassi è di fondamentale importanza per comprendere le complessità introdotte alla normativa dalla conversione del decreto "Milleproroghe" e le successive modifiche legislative.

Prima di vedere quali sono i principali punti della circolare n. 14/E/2024, analizziamo il contesto normativo che ha influito sull’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa under 36”.

Milleproroghe 2024, novità per i giovani che vogliono acquistare casa

La conversione in legge del decreto cosiddetto "Milleproroghe" (Dl n. 215 del 30 dicembre 2024), avvenuta con la Legge n. 18 del 23 febbraio 2024, ha introdotto importanti novità per i giovani under 36 che intendono approfittare delle agevolazioni fiscali sulla prima casa.

In primo luogo, il decreto estende al 31 dicembre 2024 il termine per beneficiare delle agevolazioni fiscali, a condizione che il contratto preliminare sia stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023.

In secondo luogo, per coloro che hanno stipulato atti definitivi di compravendita tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024, è stato riconosciuto un credito d'imposta corrispondente alle imposte pagate in eccesso, rispetto a quelle che sarebbero state dovute. Tale credito può essere utilizzato nel 2025 per ridurre ulteriori obbligazioni fiscali.

Queste misure garantiscono una continuità nei vantaggi fiscali e forniscono una salvaguardia per quei giovani che hanno concluso gli atti di acquisto all'inizio del 2024, assicurando che non vengano penalizzati dalla tardiva promulgazione della legge.

Vediamo di seguito i principali chiarimenti resi dall’Amministrazione finanziaria in relazione ai due aspetti introdotti dal Dl n. 215/2023.

Proroga dell’agevolazione “prima casa under 36”

Specifica l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 14/2024 che il Decreto Milleproroghe 2024 ha confermato che i giovani sotto i 36 anni con un ISEE non superiore a 40.000 euro all'anno possono continuare a beneficiare delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa.

Queste agevolazioni comprendono l'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli acquisti non soggetti a IVA, mentre per quelli soggetti a IVA è previsto un credito d'imposta corrispondente all'IVA pagata.

Inoltre, i finanziamenti per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili abitativi beneficiano dell'esenzione dall'imposta sostitutiva.

È importante notare che questi benefici si applicano anche quando viene stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di una pertinenza di un immobile già acquistato come prima casa. Anche i terzi che stipulano un preliminare d'acquisto per conto di un beneficiario possono fruire di queste agevolazioni, a condizione che tutte le condizioni richieste siano soddisfatte.

Tuttavia, a causa del ritardo nella pubblicazione della suddetta legge di conversione, che è stata promulgata solo il 29 febbraio 2024, si sono creati alcuni problemi per i giovani under 36 interessati all'agevolazione fiscale.

Infatti, coloro che avevano stipulato atti di compravendita tra gennaio e febbraio 2024, pagando le imposte agevolate standard (registro al 2% o IVA al 4%), non erano a conoscenza della proroga delle agevolazioni fiscali per la prima casa. Di conseguenza, il legislatore ha introdotto una norma di "salvataggio" (articolo 3 comma 12-quaterdecies del DL n. 215/2023) per questi giovani, garantendo loro un credito d'imposta pari alle imposte versate in eccesso rispetto a quelle che sarebbero state dovute se fossero stati applicati i benefici previsti per gli under 36.

Questo credito d’imposta sarà utilizzabile nel 2025 seguendo le modalità già stabilite per tali agevolazioni.

Atto integrativo per il riconoscimento del credito d’imposta

Il riconoscimento del credito d'imposta per i benefici fiscali "prima casa under 36" non avviene automaticamente. Per poterne usufruire, l'acquirente deve presentare una dichiarazione formale tramite un atto integrativo. Questo documento, che deve essere redatto seguendo le stesse formalità giuridiche dell’atto di trasferimento, serve per manifestare esplicitamente la volontà di avvalersi delle agevolazioni fiscali e per dichiarare il possesso dei requisiti richiesti dalla legge.

L'atto integrativo deve includere:

• la dichiarazione dell'acquirente di possedere un'attestazione ISEE valida per l'anno 2024 o di aver già inoltrato la Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) necessaria per ottenerla;
• la possibilità di essere stipulato anche dopo il 31 dicembre 2024, purché entro il termine di utilizzo del credito d'imposta;
• l'esenzione dall'imposta di registro, poiché l'atto è finalizzato esclusivamente all'applicazione dei benefici fiscali previsti dalla normativa.

Tutto ciò serve a garantire che le agevolazioni siano pienamente riconosciute in coerenza con l'intento del legislatore di facilitare l'acquisto della prima casa da parte dei giovani sotto i 36 anni, rispettando i criteri normativi stabiliti.

Il credito d'imposta in questione non include alcune specifiche imposte pagate dall'acquirente, tra cui:

• l’imposta di registro versata in misura fissa per la stipula del contratto preliminare;
• l'ulteriore imposta versata in misura fissa per acconti soggetti a IVA.

Invece, è possibile richiedere il rimborso delle seguenti imposte:

• le imposte (proporzionali) di registro versate in riferimento ad acconti e caparra confermatoria per i contratti preliminari registrati entro il 31 dicembre 2023. Questo si applica agli atti stipulati nel periodo tra il 1° marzo 2024 e il 31 dicembre 2024. Il rimborso deve essere richiesto tramite un'apposita istanza, da presentare entro tre anni dalla data del pagamento o, se più tardi, dalla data in cui è sorto il diritto alla restituzione.

Esclusione delle aste immobiliari

Gli immobili acquisiti tramite aste, con verbale di aggiudicazione redatto nel 2023 e decreto di trasferimento nel 2024, non rientrano nelle agevolazioni fiscali di cui al decreto Milleproroghe.

Ciò, in quanto il testo dell'articolo 3, comma 12-terdecies, chiarisce che il beneficio fiscale si applica solo ai contratti di compravendita conclusi entro il 31 dicembre 2024, a patto che entro il 31 dicembre 2023 sia stato sottoscritto e registrato un contratto preliminare di acquisto per la casa di abitazione.

Le norme fiscali agevolative devono essere interpretate in modo stretto, senza estendere il loro significato oltre i limiti espliciti del testo normativo.

Bonus prima casa under 36, la verifica dei requisiti d’accesso

Nella circolare del 18 giugno 2024, l’Agenzia delle Entrate ricorda anche quelli che sono i requisiti che i giovani devono possedere per essere ammessi alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.

Per accedere alle agevolazioni fiscali, i soggetti devono essere in possesso di un ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui. Questo requisito deve essere soddisfatto al momento della stipula del contratto definitivo di acquisto dell'immobile.

In particolare, se al momento della firma del rogito il contribuente non disponeva di una certificazione ISEE valida, può comunque dimostrare il rispetto dei requisiti se, in seguito, ottiene una certificazione ISEE valida per l'anno 2024 che rifletta la situazione del nucleo familiare presente alla data della stipula del contratto.

Per i contratti definitivi stipulati a partire dal 1° marzo 2024, i dettagli su come attestare l'ISEE sono specificati nella circolare n. 12/E del 2021, che fornisce chiarimenti ulteriori sul processo di verifica e validazione dell'ISEE per l'accesso a queste agevolazioni.

Di seguito, una Tabella riassuntiva delle principali precisazioni fornite dalla circolare: