Subentro ex lege nella locazione: sussiste solo obbligo di comunicazione

Nella risposta n. 676 del 7 ottobre 2021 si affronta il caso di un subentro ex lege, a titolo di proprietà, in un contratto di locazione. Nella specie una società fa presente di essersi aggiudicata, in sede di asta fallimentare, uno stabile (una caserma) soggetto a tutela artistica, e su cui vi è un contratto di locazione, rinnovato e mai disdettato.

Si chiede il comportamento da tenere per quanto riguarda l'esistente contratto di locazione dello stabile.

Le Entrate richiamano l’articolo 17, Dpr n. 131/1986, attinente al pagamento dell’imposta di registro in caso di “cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite” dei contratti di locazione, per confermare che la norma trova applicazione solo in presenza di atto di cessione negoziale; al contrario, in caso di modifica delle parti del contratto, come nel caso di specie, dovuto ad eventi non dipendenti dalla volontà negoziale, si è tenuti solo alla comunicazione all’Agenzia delle Entrate della successione nella posizione di locatore o conduttore. Si specifica che non va versata alcuna imposta.

Per la comunicazione da eseguire nei confronti dell’Agenzia, la risposta n. 676/2021 specifica che va usato il modello RLI, indicando:

• nella casella "Tipologia di subentro" il codice "2" previsto "in caso di trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di locazione";
• nella casella "Data fine proroga o data cessione o Data risoluzione o data subentro" la data relativa all'adempimento e gli estremi del contratto;
• nel quadro "B" i dati anagrafici del soggetto che non è più parte del contratto (selezionando la casella cedente) e del subentrato.

Si ricorda che in caso di subentro come locatore, è possibile optare per accedere al regime della cedolare secca; il termine da tenere presente è quello di trenta giorni dalla data del subentro.

Non chiara è la risposta riguardante il termine entro cui effettuare la comunicazione, considerando che sull’immobile vincolato esiste un diritto di prelazione: l’istante ha ritenuto che la prima data utile sia quella di rinuncia da parte della Giunta Provinciale, in quanto ai sensi dell'art. 61 del Codice dei beni culturali “l'atto di alienazione rimane condizionato sospensivamente all'esercizio della prelazione e all'alienante è vietato effettuare la consegna della cosa”.

Sul punto l’Agenzia richiama “l'utilità di comunicare il subentro all'Ufficio territoriale competente, al fine di provvedere ad aggiornare le banche dati”.