Società non operative. Disapplicazione se canoni allineati a valori Omi

E’ possibile disapplicare la disciplina delle società non operative se i canoni di locazione praticati non consentono di superare il test di operatività ma sono comunque in linea con i valori Omi.

Il principio è contenuto nella risposta dell’agenzia delle Entrate n. 68 del 27 febbraio 2019.

Una società immobiliare fa presente che, a seguito di una doppia scissione parziale proporzionale, risulterà assegnataria del patrimonio immobiliare di due società “sorelle”. I fabbricati, per accordi presi in precedenza, saranno concessi in locazione alle due società.

L’istante rappresenta che i canoni di locazione che intende applicare, pur essendo in linea con i valori risultanti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari del 2° semestre 2017, non sono sufficienti al superamento del test di operatività, di cui all’articolo 30 della Legge n. 724/1994.

Si chiede, quindi, ritenendo sussistenti le condizioni oggettive richieste dalla legge, la disapplicazione della disciplina delle società di comodo per il periodo di imposta 2019.

Canoni allineati ai valori Omi: possibile disapplicare la norma sulle società di comodo

Nel fornire risposta, l’Agenzia ricorda quanto chiarito con circolare n. 5/E/2007 e cioè che è consentito disapplicare la normativa sulle società non operative in presenza di particolari situazioni oggettive come, ad esempio, la dimostrata impossibilità per le società immobiliari di praticare canoni sufficienti per superare il test di operatività ovvero per conseguire un reddito effettivo superiore a quello minimo presunto, nei casi in cui i canoni dichiarati siano almeno pari a quelli di mercato.

Tale prova può essere fatta valere anche da società o enti non immobiliari, in relazione a determinati immobili dai medesimi posseduti.

Per determinare il valore di mercato da utilizzare come parametro per ottenere la disapplicazione, si può fare riferimento agli importi riportati nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Omi.

In conclusione, si può dar seguito alla disapplicazione della disciplina delle società di comodo per il periodo d’imposta 2019, qualora le quotazioni Omi relative agli anni 2018 e 2019 (ancora da pubblicare) non si discostino da quelle riportate dall’istante.