Riaperti i termini per la rivalutazione dei terreni

Con la legge Finanziaria 2010 (Legge n. 191/09, articolo 2, comma 229) si sono riaperti i termini per rideterminare il costo di acquisto dei terreni edificabili e agricoli comprati/venduti nel quinquennio, a beneficio di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali, che in caso di vendita realizzano una plusvalenza tassata tra i redditi diversi.

Cioè, con la disposizione in questione, le persone fisiche, le società semplici e gli enti non commerciali potranno rivalutare terreni agricoli ed edificabili, nonché le partecipazioni in società non quotate, posseduti al 1° Gennaio 2010. L’operazione dovrà essere eseguita entro il 31 ottobre 2010, termine entro il quale risulta necessario asseverare la perizia di valutazione e versare l’imposta sostitutiva.

I nuovi termini dell’operazione di rivalutazione, infatti, sono i seguenti:

- la rideterminazione può essere effettuata per le partecipazioni e i terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2010, invece che alla data del 1° gennaio 2008;

- la rateizzazione del pagamento fino a un massimo di tre rate annuali di pari importo può essere effettuata a decorrere dalla data del 31 ottobre 2010, invece che alla data del 31 ottobre 2008;

- la redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati sempre entro la data del 31 ottobre 2010, invece che entro la data del 31 ottobre 2008.

Di fonte a questa rinnovata possibilità, i contribuenti, che sono nella condizione di cedere un terreno, si trovano nuovamente davanti alla necessità di valutare se è più conveniente versare le imposte “ordinarie” oppure l’imposta sostitutiva di rivalutazione, nella misura del 4%. Occorre, cioè, fare un calcolo di convenienza tra l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20% sulla plusvalenza da cessione oppure sull’applicazione dell’imposta sostitutiva del 4%, che dovrà essere pagata sull’intero valore di realizzo, nel caso in cui si decide di rivalutare il terreno. È ovvio che la decisione può produrre effetti differenti, per cui il calcolo di convenienza deve tener conto di diverse circostanze. In primo luogo, si deve osservare se la cessione ha per oggetto un’area lottizzata oppure un’area edificabile. Occorre vedere, cioè, se la scelta di rivalutare un terreno spiega i suoi effetti ai soli fini dei redditi diversi. In tal caso, si dovrà distinguere la circostanza in cui il contribuente rivaluta un terreno per poi immetterlo nella propria impresa individuale oppure se intende conferire il terreno rivalutato in una società. Nel primo caso, non vi sarebbe efficacia nell’effettuare la rivalutazione; cosa, invece, che accadrebbe nel secondo caso.