La cessione nel quinquennio dalla ultimazione di un bene oggetto di frazionamento edilizio genera ancora problematiche di inquadramento nella disciplina Iva.
La questione è stata analizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato nello studio 57/2016, con il quale si cercano di chiarire le persistenti incertezze in merito al trattamento Iva da applicare all'atto della cessione di fabbricati oggetto di interventi di recupero.
Nello specifico, il Notariato, con lo studio in oggetto, ribadisce che il relativo inquadramento deve essere effettuato analizzando solo il tipo di intervento edilizio a seguito del quale si realizzi il frazionamento stesso.
Un aspetto sottolineato nello studio n. 57/2016 è che “non incide sulla qualificazione fiscale della vendita di un bene frazionato la connessa modifica di destinazione d'uso”.
Specifica, infatti, il Notariato che la disciplina Iva risente solo della natura dell'intervento edilizio posto in essere; pertanto la connessa modifica dell'originaria destinazione d'uso del bene non potrà avere, a tali fini, alcuna incidenza diretta non potendo risultare determinante sul piano urbanistico.
Per la qualifica di “impresa di ripristino” - ai fini dell'individuazione del trattamento Iva applicabile alle cessioni di fabbricati oggetto di interventi di recupero – occorre ricollegarsi alla natura delle opere eseguite e non alla semplice classificazione urbanistica dell'intervento. Così, l'impresa che ha effettuato sul fabbricato una modifica di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante (da abitativo a commerciale), senza però eseguirvi opere edilizie, non può essere considerata “di ripristino” e potrà cedere l'immobile in regime di esenzione, ferma restando la facoltà di optare per l'imponibilità.
Inoltre, a tali fini, non assume importanza neanche il non avvenuto aumento della volumetria complessiva dell'intero edificio ed il mantenimento della originaria destinazione d'uso.
Conclude lo studio 57/2016 del Notariato che la qualificazione dell'intervento, ai fini dell'inquadramento nella disciplina Iva, risulta ancora prioritaria e vanifica la distinzione tra modifica d'uso rilevante e modifica d'uso non rilevante e dall'altro il riferimento alle ultime due condizioni citate che il legislatore ha posto a fondamento della classificazione delle attività di manutenzione straordinaria.
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